Из-за завышенных цен во вторичном сегменте произошло накопление многокомнатных лотов
4 сентября 2018
Проанализировав объем предложения на вторичном рынке жилья старой Москвы, специалисты профильного Департамента ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что больше половины лотов, экспонируемых в сегменте, - 52% - многокомнатные (3-, 4- и более комнатные квартиры). Год назад доля таких объектов на "вторичке" была меньше - 44%.
В большинстве случаев владельцы многокомнатных объектов планируют при продаже разменять свою жилплощадь на однушки и двушки
Эксперты компании полагают, что к накоплению подобных лотов в экспозиции привели главным образом завышенные цены. Большинство владельцев многокомнатных квартир планирует разменять свою собственность на одно- или двухкомнатные объекты, и на снижение цены предложения они, соответственно, соглашаются только при уменьшении общерыночной стоимости "однушек" и "двушек". Однако это довольно инертный процесс: в среднем от падения цен на 1- и 2-комнатные квартиры до согласия собственников многокомнатных лотов на ценовую уступку проходит как минимум полгода. В результате 75% 3-, 4- и более комнатных объектов, выставленных на продажу на вторичном рынке недвижимости, находится в экспозиции уже два года и более из-за завышенных ценовых ожиданий продавцов.
Также аналитики компании подсчитали усредненный размер дисконта отдельно в сегментах 3-комнатных и 4- и более комнатных квартир: средняя скидка на "трешки" равна 12,4% (при цене предложения 14,5 млн рублей и реализации - 12,7 млн рублей), а на 4- и более комнатные лоты - 7,8% (при цене предложения 49,8 млн рублей и реализации - 45,9 млн рублей). Специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что дисконт на 4- и более комнатные квартиры меньше из-за того, что 87% таких объектов относится к высшим ценовым сегментам, и их собственники в большинстве своем могут позволить себе ждать выхода на сделку довольно долгое время, не снижая цены. При этом значительная часть выставленных на продажу "трешек" (42%) относится к комфорт-классу, и владельцы этих лотов охотнее соглашаются на скидку.
Наиболее дешевая 3-комнатная квартира на "вторичке" старой Москвы, по данным аналитиков ИНКОМ-Недвижимость, стоит 6,1 млн рублей (район Бирюлево Западное), самая дорогая - 522 млн рублей (Пресненский район). Цена предложения самого бюджетного 4-комнатного лота составляет 6,8 млн рублей (район Бирюлево Восточное), наиболее дорогостоящего - 1,2 млрд рублей (район Хамовники). Помимо этого, специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость фиксируют появление все большего числа квартир с европланировкой (именно на "вторичке", а не в сегменте новостроек), владельцы которых формально отказываются от некоторых комнат ради расширения общего пространства, выполняющего функции холла, кухни, столовой и гостиной.
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на данный момент на вторичном рынке жилья старой Москвы многокомнатные квартиры занимают преимущественный объем предложения - 52%, из них доля 3-комнатных лотов составляет 34%, а 4- и более комнатных - 18%. Год назад численность многокомнатных объектов была меньше - 44%: 3-комнатные квартиры тогда занимали 30%, а 4- и более комнатные - 14%.
Специалисты Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость отмечают, что квартиры с 4 комнатами и более - формат, в целом не характерный для домостроительства советского периода, и сейчас такие объекты располагаются обычно в домах четырех типов (лоты, экспонируемые в новостройках, не учитываются):
- строения дореволюционного периода, бывшие доходные дома в центре Москвы, в которых квартиры были преобразованы в коммуналки, а впоследствии вновь стали полноценными квартирами;
- т.н. сталинки, чаще всего кирпичные; квартиры в этих домах получали в основном передовики производства, чиновники среднего звена, деятели науки и т.д.;
- советские номенклатурные дома, обычно монолитные, в которых проживали представители партийной элиты, высшие чиновники и т.д. В таких зданиях располагаются многокомнатные квартиры с планировками, в свое время выполненными по индивидуальному проекту;
- панельные 9- и 12-этажные дома, т.н. брежневки, строившиеся с конца 1960-х по 1980-е гг.
В таких зданиях были предусмотрены 4-комнатные квартиры для многодетных семей, чаще всего они находились в угловых подъездах, со стороны торца. Эти объекты отличались неудобными планировками, в них имелись проходные помещения, а характерной их чертой были комнаты с небольшими метражами. К примеру, в одном доме могли находиться 4-комнатные и 3-комнатные квартиры практически одной площади - 64 кв. м и 60 кв. м соответственно.
Накопление во вторичном сегменте многокомнатных лотов специалисты компании связывают главным образом с завышенными ценами на такие объекты. Комментирует Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: "В большинстве случаев владельцы многокомнатных объектов планируют при продаже разменять свою жилплощадь на "однушки" и "двушки". Поэтому заявляемая ими стоимость квартиры во многом зависит от рыночных цен на одно- и двухкомнатные лоты - если стоимость последних начинает снижаться, то продавцы, соответственно, идут на уступки и со своей стороны. Однако это довольно долгий процесс: в среднем собственники соглашаются на дисконт не раньше чем через полгода после падения цен на "однушки" и "двушки". В результате, по нашим наблюдениям, 75% экспонируемых сейчас на вторичном рынке многокомнатных лотов находится в продаже уже два и более года - покупатели игнорируют их из-за неадекватности заявленных цен. Скажу по своему опыту: люди, которые пару лет назад в определенной локации приобрели "трешку", а сейчас подыскивают себе еще одну квартиру, переживают настоящий "день сурка": к своему удивлению, они встречают тех же самых продавцов, за это время так и не вышедших на сделку. Более того, собственники снова - с неослабевающим упорством - предлагают им приобрести свою недвижимость по цене, которая не имеет ничего общего с бюджетами реальных сделок на рынке".
В качестве примера рассмотрим стоимость 3-комнатных квартир, экспонируемых в пешей доступности от станции метро "Ленинский проспект" (площадь таких объектов в среднем 65 кв. м, расположение по большей части в "сталинках"). В 2014 году средняя стоимость предложения подобных объектов составляла 22 млн рублей, в то время как цена их реализации была равна 20 млн рублей. В 2015-м эти показатели составляли 20 млн рублей и 19 млн рублей соответственно. В 2016 году - 19 млн рублей и 18 млн рублей. Сейчас средняя заявленная стоимость таких объектов равна 17 млн рублей, однако бюджет сделок на текущий момент - 15 млн рублей. Причем выше речь идет об усредненных показателях, в то время как некоторые 3-комнатные объекты в указанной локации все так же экспонируются по цене 20 млн рублей и выше.
Данные Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость показывают, что на "вторичке" столицы ценовой разрыв между стоимостью предложения и реализации 3-комнатных квартир в среднем больше, чем в сегменте 4- и более комнатных объектов. Средняя цена предложения "трешек" равна 14,5 млн рублей, реализации - 12,7 млн рублей (на 12,4% меньше). Средняя заявленная цена в категории 4- и более комнат составляет 49,8 млн рублей, реализации - 45,9 млн рублей (на 7,8% ниже). Причина меньшего разрыва между предложением и реализацией в сегменте 4- и более комнатных квартир заключается в том, что значительная часть представленных на рынке объектов с 4 комнатами - 68% - относится к классу "премиум". Если при подсчете учитывать лоты большей комнатности, то 87% 4- и более комнатных квартир будет относиться к высшим ценовым сегментам. Собственники таких объектов, в большинстве своем весьма состоятельные люди, могут позволить себе годами ожидать реализации жилплощади, не соглашаясь на дисконт. Владельцы 3-комнатных квартир, преимущественная часть которых относится к комфорт-классу (42%), более гибки в плане предоставления скидок.
Кроме того, в ИНКОМ-Недвижимость отмечают возникновение предпосылок к новой классификации квартир на столичной "вторичке", в особенности многокомнатных - по количеству спален. Об этом рассказывает Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость: "Мы все больше тяготеем к западным стандартам, когда квартира характеризуется не как одно-, двух- или трехкомнатная, а как объект с одной, двумя или тремя спальнями. Классификация по числу спален в некоторых случаях более удобна, так как на столичной "вторичке" все чаще появляются квартиры с европланировкой, владельцы которых сносят стены, не являющиеся несущими, и формально отказываются от определенных комнат ради расширения общего пространства, выполняющего одновременно функции холла, кухни, столовой и гостиной. К примеру, квартира, по документам и метражу (65 кв. м) являющаяся трехкомнатной, на деле может оказаться жилплощадью с одной спальней и расширенной общей зоной. А при просмотре четырехкомнатного объекта потенциальный покупатель порой обнаруживает, что в нем только две отдельно выделенные комнаты, в частности, спальни. Европланировке обычно отдают предпочтение еще не обзаведшиеся семьей люди, молодые бездетные пары, а также представители старшего поколения, живущие отдельно от детей. Семьи, в которых есть один или несколько детей, все-таки приобретают обычно более традиционные варианты с несколькими комнатами. И не исключено, что со временем характеристики типа одно-, двух- и трехкомнатная квартира устареют, а в объявлениях о продаже недвижимости указываться будет именно количество спален".
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на вторичном рынке жилья старой Москвы стоимость предложения самой дешевой 3-комнатной квартиры равна 6,1 млн рублей. Объект площадью 51 кв. м расположен на 8-м этаже 9-этажного панельного дома на Булатниковской улице (район Бирюлево Западное). Наиболее дорогая 3-комнатная квартира - 522 млн рублей - находится на 2-м этаже 7-этажного монолитного дома на Малой Никитской улице, в Пресненском районе, ее площадь равна 250 кв. м. Наиболее бюджетный 4-комнатный объект площадью 63 кв. м расположен в районе Бирюлево Восточное, на Донбасской улице, на последнем этаже 9-этажного панельного дома. Заявленная стоимость этого лота - 6,8 млн рублей. А самая высокобюджетная 4-комнатная квартира, занимающая 415 кв. м на последнем этаже 6-этажного монолитного дома, находится в Бутиковском переулке, в районе Хамовники. Ее цена равна 1,2 млрд рублей.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
