Вечный спор Москвы и Питера о том, какой город более достоин быть столицей России, временно прервался в девяностые годы. "Северная Пальмира" стремительно нищала, в то время как Белокаменная упорно выстраивала собственное благополучие. К счастью, тяжелые времена для города позади: он реконструируется, растет и строится. Посмотрим: что нам предлагает Санкт-Петербург, где и почем.
В Санкт-Петербурге уже несколько лет успешно действуют городские целевые программы "Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге", "Молодежи - доступное жилье", "Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения".
Правда, внедрение программ жилищного нацпроекта в Питере идет непросто: оно осложняется историческими и климатическими особенностями города. Строили здесь всегда на совесть; множество зданий XIX века и "петровской эпохи" находятся под охраной государства, продолжая служить людям. Построенные на века квартиры и особняки с большими помещениями, высокими потолками, дубовым паркетом все же уже не соответствуют требованиями, которые наши современники предъявляют к жилью. В итоге в Питере больше, чем где бы то ни было, коммунальных квартир; дети, выросшие в таких квартирах, видели ванную только в гостях. Причем часто жители даже не могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий - достаточно "квадратов" на члена семьи.
Проблемой коммуналок, ветхого и аварийного жилого фонда власти занялись недавно. По словам губернатора Санкт-Петербурга Валентины Матвиенко, "сделано много, но темпы строительства нужно наращивать в разы. Мы должны прийти к тому, чтобы жилье стало доступным, чтобы расселить ветхое и аварийное жилье, коммунальные квартиры, сократить городскую очередь на получение жилья".
Кроме того, "город на Неве" в буквальном смысле стоит на воде. Застройщиков это не радует, так как инженерная подготовка территории к строительству сложна и дорога. Естественно, без бюджетных денег это сделать невозможно. Как заявил вице-губернатор Санкт-Петербурга Александр Вахмистров, строитель по профессии, в 2007 - 2010 годах за счет городского бюджета планируется подготовить для строительства 403,2 га. Приоритетные территории для строительства жилья - Северо-Приморская, Северная, Приморская и Юго-Западная части города.
И исторический облик соблюсти, и удобства приобрести
Правительство Санкт-Петербурга утвердило обширный список аварийных зданий, выставляемых на торги. Первым лотом на аукционе станет земля под домами на Садовой 71-73. В начале осени должна решиться судьба 29 петербургских кварталов, попавших в список городского Комитета по строительству в качестве "нуждающихся в сносе и/или санации". На предмет пригодности для жилья рассмотрят также все дома квартала, ограниченного Садовой улицей, Лермонтовским проспектом и набережной канала Грибоедова. Предполагается, что здания, представляющие историческую ценность и еще пригодные служить людям, реконструируют, отжившие дома снесут. Эксперты полагают, что данный район будет застроен элитным дорогим жильем.
Девелоперы: добро пожаловать, или посторонним вход запрещен
Неудивительно, что входной билет на питерский строительный рынок очень высок. Так, по данным газеты "Коммерсант", в мае текущего года компания "Главстрой" в ходе аукциона заплатила за участок площадью 269 га в Выборгском районе 7 млрд руб. В торгах участвовали восемь компаний, включая СУ-155, ЛСР, "Ренова Стройгрупп СПб" и "Синтез-Девелопмент" (строит стадион "Зенита" на Крестовском острове). На отметке 3,6 млрд руб. большинство участников аукциона сошли с дистанции, и дальше торговались только ЛСР и "Главстрой".
Цены стремительно растут: в феврале участок гораздо большей площади - 437 га в Приморском районе - обошелся "Главстрою" примерно в 1 млрд. руб. Впрочем, крупных игроков это не останавливает, так как Москва и Санкт-Петербург остаются самыми выгодными для строительства городами. Если в столице построенное жилье можно продать, начиная от $ 4 тыс. за кв. метр, то в Питере стартовая цена продаж — $2-2,5 тыс. за 1 кв. м. К тому же в столице таких крупных участков уже практически и не осталось.
Но и местные застройщики тоже не желают сдавать позиции. Как сообщили корреспонденту журнала о недвижимости Metrinfo.Ru в питерской инвестиционно-строительной компании "Отделстрой", всего в 2007 году в городе будет сдано 2 млн. 100 тыс. кв. м. жилья. "Отделстрой" возводит два объекта общей площадью 25 тыс. кв. м. и 18 кв. м. При этом наиболее востребованным является жилье "комфорт-класса", то есть, квартиры улучшенной планировки в кирпично-монолитных или панельно-монолитных домах не выше двадцати этажей. Еще не бизнес-класс, конечно, но и не панельная "типовуха". По мнению специалистов "Отделстроя", домов бизнес- и премиум-класса, элитного жилья пока строят мало, так как спрос на него невелик. Впрочем, в Санкт-Петербурге строится и жилье эконом-класса, что расширяет круг покупателей квартир.
Время решать квартирный вопрос
Как и Москва, Питер пережил невероятный взлет цен (до 120% в 2006 году). Теперь на рынке жилья в Санкт-Петербурге - затишье. Сами строители называют спрос на квартиры в новостройке "спокойным", но они все же немного дорожают (за полгода подорожали в среднем на 3%); а вторичное жилье, особенно в устаревшем фонде, продолжает дешеветь. Эксперты не предсказывают безудержного роста стоимости "квадрата" даже при вполне прогнозируемом росте объема продаж новостроек.
Для питерцев ситуация хороша тем, что стабильные цены увеличивают замерший было спрос на вторичке: это хорошее время выстраивать цепочки, проводить расселения и обмены. Как рассказали корреспонденту журнала о недвижимости Metrinfo.Ru специалисты санкт-петербурского риэлтерского агентства "Центр", ценовая вилка квартир в Питере существенно отличается от московской. В одном районе могут соседствовать и дорогие, и дешевые квартиры.
Это объясняется, прежде всего, тем, что в Питере в пределах одного района, как правило, встречаются самые разные дома, соответственно, возникают депрессивные и пользующиеся спросом кварталы. Например, один из самых привлекательных для инвесторов Московский район напоминает слоеный пирог: фешенебельный Московский проспект с уютными и дорогими кварталами вдоль него, и параллельно - "слой" мало привлекательных "хрущевок", причем всё это ограничивается полосами отвода железных дорог и промзонами.
В Адмиралтейском районе наряду с престижнейшими Адмиралтейской и Английской набережные, домами с видом на площадь Декабристов, на Александровский сад и на Исаакиевский собор, есть и непрестижные районы Рижского проспекта и Курляндской улицы, набережная Обводного канала, улицы в районе Английского проспекта (Витебская, Псковская, Лоцманская), набережная реки Пряжки.
Сегодня обеспеченные люди практически не покупают коммуналок: все "лакомые" квартиры давно кончились, расселение оставшихся требует хлопот и затрат. Разве что найдется чудак-миллионер, которому захочется жить непременно в доме, описанном Пушкиным или Достоевским.
Но питерцы действительно большие эстеты; они гораздо больше, чем жители других регионов, уделяют внимание фасаду здания и виду из окна. "Невидовые" квартиры могут быть дешевле в полтора раза, как утверждают в агентстве "Центр", тогда как в других регионах - на 5 - 10%.
По мнению специалистов "Центра", дороже всего ценится и лучше продается жилье в так называемом "золотом треугольнике" (Невский проспект и Литейная улица вплоть до площади Восстания). На Васильевском острове популярны все линии, кроме восьмой и девятой. Отлично продаются дома на набережных. В аутсайдеры попали квартал Сосновая Поляна, Колпинский район, отдаленные и промышленные районы.
Сегодня в основном покупают жилье сами уроженцы города. Как говорят продавцы жилья, москвич-покупатель - редкость, скорее всего, он родился в Ленинграде и хочет вернуться в город детства. Москвичи пока не торопятся вкладывать деньги в жилье города на Неве, хотя, возможно скоро они и пересмотрят свои позиции. У Санкт-Петербурга не другого пути, как развиваться, хорошеть и... понемногу дорожать. Все-таки вторая столица.
Таблица 1. Районы Петербурга: особенности и перспективы.
Название
Транспорт
Экология
Жилой фонд
Адмиралтейский район
Балтийский, Варшавский и Витебский вокзалы; Станции "Фрунзенская", "Садовая" Московско-Петроградской линии метро, "Сенная площадь" Правобережной линии.
Промышленный район, один из самых экологически грязных. В последнее время обстановка улучшилась, так как многие заводы не работают. Здесь расположены сады Олимпия (между Клинским и Малодетскосельским проспектами), Измайловский сад (на Измайловском проспекте), Парк "Екатерингоф", Юсуповский сад, Никольский сад, Александровский сад и несколько скверов.
Жилой фонд района представлен 1850 домами, в которых, в свою очередь, насчитывается почти 49 000 квартир, из них 18 753 - коммуналки. На учете по улучшению жилищных условий состоят 28 тысяч семей. Почти половина района - "петровская застройка", находится в зоне охраны исторических зданий. Большинство зданий построены до 1917 г. 5% - "сталинки", совсем мало "хрущевок". Нового строительства мало.
Василеостровский район (Васильев остров)
Станции "Василеостровская" и "Приморская" Невско-Василеостровской линии. Транспортная доступность плохая.
Сильно загрязнены почвы. Климат неблагоприятен для жизни: наводнения, постоянные ветры, повышенная влажность.
В районе расположено всего 4,5% от общего числа квартир Санкт-Петербурга, что составляет приблизительно 65 000 квартир, находящихся в около 1200 домах. Есть кварталы, ветхий фонд с обилием коммуналок, районы массовой и экспериментальной застройки, "прослойка" небольших территорий со "сталинскими" домами и "хрущевками".
Выборгский район
Кировско-Выборгская линия метро, станции "Лесная", "Выборгская"; Московско-Петроградская линия - станции "Проспект Просвещения", "Озерки", "Удельная". Средняя транспортная доступность из-за автопробок на дорогах.
Более 1000 га, а это более 1/3 территории всего района, занимают парки, сады, скверы, бульвары. Территория Сосновского парка составляет около 322 га, парка Лесотехнической академии и Шувалово - 168 га, зеленых насаждений в Левашово - 346 га, сады же, скверы, бульвары составляют около 200 га. На одного жителя района приходится около 54 кв. м. зеленых насаждений. Средняя обстановка в целом по району.
Престижный район. В южной части преобладают дореволюционные и довоенные здания, но чем дальше на север, тем больше новостроек. В основном, жилье престижных серий. Особенно популярны 137 и индивидуальные серии. Продолжается строительство многоэтажных объектов жилья и индивидуальных жилых домов в поселках Парголово, Левашово, Осиновая Роща. Проводится реконструкция старого жилого фонда.
Калининский район
"Девяткино", "Гражданский проспект", "Академическая", "Политехническая", "Площадь Мужества", "Площадь Ленина" Кировско-Выборгской линии метро; средняя транспортная доступность из-за автопробок.
Средняя обстановка в целом по району.
Есть все без исключения типы массовой застройки и отвечает запросам на квартиры в любом ценовом диапазоне и с любыми требованиями к уровню комфорта. Однако тут достаточно квартир расположенных в "депрессивных" кварталах, вдоль промзон. Такие квартиры пользуются самым ограниченным, дешевым спросом.
Кировский район
Железнодорожные станции "Броневая", "Ленинский проспект", "Дачное", "Ульянка". Станции метро "Нарвская", "Кировский завод", "Автово", "Ленинский проспект", "Проспект Ветеранов" Кировско-Выборгской линии.
Промышленный район, есть шумные магистрали.
Условно можно разделить на северную и южную части. Они формировались в разное время, жилая застройка в них существенно отличается. В южной части (Дачное, Ульянка) строительство велось в 60 - 70-е годы и жилье здесь представлено самое разнообразное: "хрущевки", блочные, "брежневки", "корабли" и новые серии. В северной части проще сориентироваться. Здесь есть две ценовые зоны: Автово и все остальное (район Нарвской заставы и м. "Кировский завод"). В последнем - преимущественно старые "сталинские" дома, первые серии начала 30-х годов. В этих домах преобладают "коммуналки". Район Автово становится одним из престижнейших.
Переход от морского климата к умеренно-континентальному.
В число райнов города был включен в 1954 г . В 1996 году на территории Колпинского района было создано пять муниципальных образований: пос. Металлострой, пос. Понтонный, пос. Усть-Ижора, пос. Саперный, пос Петро-Славянка. Район расположен на юго-востокее города, граничит с Невским, Фрунзенским и Пушкинским районами СПб, а также со Всеволожским, Кировским и Тосненским районами ЛО.
Красногвардейский район
Плохая транспортная доступность.
Экологически грязный, множество промзон.
Дешевое жилье.
Красносельский район
Нет станций метро.
Самый экологически благополучный в городе. Площадь зеленых насаждений - 615,1 га. Много полей и озер.
В основном здания послевоенной застройки. От "хрущевок", "брежневок", "кораблей" до престижной 137 серии и кирпичных домов. Спрос невелик по всем категориям квартир.
Курортный район
Автомобильная дорога "Санкт-Петербург - государственная граница, железнодорожная магистраль "Санкт-Петербург - Выборг - Хельсинки", хорошая транспортная доступность.
Экологически чистый район.
Жилой фонд составляют 5154 строений общей площадью 1167 тыс. кв.м, 70% зданий - частный фон.
Средняя экологическая обстановка, кроме севеврной части (на границе с Обводным каналом).
Кроме "сталинских" домов, в районе представлено все разнообразие жилья - на любой вкус, "блочные" дома, "брежневки", "корабли", 606 серия, и дома индивидуальных проектов.
Невский район
Низкая транспортная доступность наземным транспортом. Станции метро "Елизаровская", "Ломоносовская", "Пролетарская", "Обухово", "Рыбацкая", "Проспект Большевиков", "Улица Дыбенко".
Экологически грязный район.
Застройка началась в 50-е годы. Разделен Невой на две части. На левом берегу - депрессивные кварталы и промзоны, на правом - спальники. Общий жилой фонд района составляет 8 345 тысяч кв.м площади, из которых 12,4 % требуют капитального ремонта. Из 1 622 жилых домов: со сроком эксплуатации до 10 лет - 13%; более 10 лет - 82,3%; от 30 до 60 лет - 4,5%; более 60 лет - 0,2%.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
