До 40% покупателей хотят переехать в новостройку в том же районе
23 ноября 2017
В ИНКОМ-Недвижимость провели исследование, посвященное покупателям-"локалам" на рынке недвижимости старой Москвы: анализу подверглась покупательская активность людей, которые изначально при приобретении жилплощади не собираются менять округ или даже район своего проживания. В частности, выяснилось, что, согласно статистике реально прошедших сделок, осуществляют свое намерение остаться в той же локации 40% от общего числа покупателей на "вторичке" и 20% - на "первичке".
Наибольшая доля потенциального локального спроса зафиксирована в ЦАО - 80%
Основная причина дисбаланса между реализованным и потенциальным "локальным" спросом на вторичном рынке жилья - возможность приобрести бо̀льшую по площади недвижимость в менее дорогих районах, чем нынешнее место жительства; в первичном сегменте - ограниченный объем предложения в некоторых локациях. Причем по сравнению с периодом десятилетней давности количество потенциальных покупателей-"локалов" на "вторичке" сократилось на 15% из-за увеличения объема предложения в новостройках, а также в результате все более активного освоения рынка недвижимости мобильным поколением Y (людьми 1985-2000 гг. рождения).
По оценке специалистов Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, наибольшая доля потенциального "локального" спроса зафиксирована в ЦАО, самом престижном округе столицы, - 80%. В тройку лидеров по этому показателю входят также ЗАО и ЮЗАО - по 75%. А минимума он достигает в ЮВАО, где лишь 35% от общего числа живущих здесь покупателей "вторички" хотели бы при переезде остаться в данной локации.
Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, поясняет: "Такое явление, как "локальный" покупатель, типично для вторичного рынка недвижимости столицы, ведь нежелание покидать насиженное место и кардинально менять образ жизни - одно из основных свойств человеческой природы. И к нам часто обращаются клиенты с запросами из серии "подберите мне квартиру в том же подъезде, где я жил раньше, чтобы быть ближе к детям или родителям". При этом доля покупателей-"локалов" во многом зависит от престижности локации, поэтому максимальных значений данный показатель достигает в центре; идущие в рейтинге следом Запад и Юго-Запад также всегда были элитарными направлениями - как сейчас, так и в советское время. А, скажем, в ВАО и ЮВАО, занимающих две последние строчки рейтинга, есть районы, у которых формируется реальная перспектива со временем перейти в разряд "гетто", так как в них массово селятся приезжие из бывших союзных республик. Поэтому "коренные" жители зачастую стараются, как только им это позволит материальное положение, переехать в более благополучные локации. Однако и в этих районах есть определенный процент людей, которые не хотят их покидать. Привыкнув к нынешнему месту жительства и инфраструктуре, они, даже имея финансовую возможность для переезда, все равно "мигрируют" в рамках той же локации, хотя и улучшают жилищные условия - например, переезжают из квартиры в "хрущевке" в более современные и качественные дома".
В рамках исследования была выявлена примечательная тенденция: если собственники типовой квартиры, расположенной в спальном районе (относящемся, скажем, к ЮВАО), меняются обычно раз в 10 лет, то оборачиваемость объектов в самом центре, в пределах Садового кольца (расположенных, например, на Арбате, Пречистенке, Остоженке, Тверской) ниже в среднем в два раза - причем довольно часто смена владельца происходит не из-за продажи жилплощади, а в случае ее наследования.
Доля покупателей-"локалов" на первичном и вторичном рынках жилья столицы различается. Комментирует Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость: "В среднем до 40% покупателей хотят переехать в новостройку в том же районе, где они раньше снимали жилье или владели квартирой. Однако лишь 20% от общего числа покупателей в первичном сегменте удается реализовать это намерение, так как в некоторых районах выбор на "первичке" сильно ограничен из-за небольшого объема предложения, а где-то вообще не ведется строительство. И если представленные в данной локации новые жилые комплексы не удовлетворяют потенциальных покупателей из-за стоимости или качественных характеристик, то им приходится делать выбор в пользу "вторички" здесь же или "первички" в другом районе. А у людей, изначально нацеленных на приобретение вторичного жилья и не желающих менять место проживания, выбор гораздо шире, поэтому доля покупателей-"локалов" на вторичном рынке недвижимости Москвы выше, чем в сегменте новостроек".
Однако, по наблюдениям аналитика, реализованный "локальный" спрос на вторичном рынке недвижимости, как и в сегменте нового жилья, не соответствует уровню потенциального спроса. Так, если на "вторичке" в среднем 60% покупателей при переезде не хотели бы покидать свое нынешнее место жительства, то, согласно статистике проведенных сделок, в реальности в том же районе или округе остается 40% от общего числа потребителей (то есть все же большинство желающих). Основная причина, по которой остальным приходится перебираться в другую локацию, - меньшая стоимость жилья. Например, если молодая семья в связи с рождением ребенка хочет переехать в квартиру большей площади - в частности, из однокомнатной в двухкомнатную, - то из-за недостатка средств на приобретение подходящего объекта в этом же районе или округе, особенно если он относится к категории престижных, люди могут перебраться в локацию с более бюджетным жильем. Кроме того, иногда покупателям приходится покидать прежнее место жительства из-за изменения социальных привязок - скажем, из-за смены членами семьи места работы или учебы.
При сравнении описанной выше ситуации с московским рынком вторичного жилья десятилетней давности можно отметить, что за это время число потенциальных покупателей-"локалов" уменьшилось на 15%. О причинах этого рассказывает Сергей Шлома: "Во-первых, десять лет назад объем предложения нового жилья в столице был гораздо меньше, поэтому не наблюдалось такого заметного, как сейчас, оттока покупателей-"локалов" на первичный рынок недвижимости. Во-вторых (и это основная причина), сейчас все большую роль на столичном рынке жилья начинают играть покупатели, относящиеся к т.н. генерации Y (1985-2000 гг. рождения). Они - особенно те люди, которые еще не успели обзавестись своей семьей и детьми, - в силу иной поколенческой ментальности гораздо мобильнее, чем представители предыдущего поколения X, и с большей легкостью меняют место жительства. В долгосрочной перспективе тенденция к уменьшению числа "локалов" во вторичном сегменте жилья будет продолжать развиваться, но весьма медленно - все-таки лидирующую роль на столичном рынке недвижимости пока занимают более "оседлые" покупатели из поколения X".
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
