Цена предложения во всех загородных форматах падает, сумма сделки - растет
16 ноября 2017
Продолжая подводить итоги высокого сезона, специалисты Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость разбирались в хитросплетениях цен предложения и реализации на первичном рынке загородного жилья Подмосковья.
Таунхаусы покупают за 14,2 млн руб., т.е. дороже на 59,5%
Исследование показало, что векторы ценовой динамики на "загородке" имеют разнонаправленный характер: если стоимость предложения во всех форматах падает, то сумма сделки - растет. Так, у коттеджей она увеличилась за год более чем на 55%. В условиях дефицита качественных поселков покупатели оказываются вынуждены выбирать из того, что осталось, а застройщики на основе прогнозов о возможной максимальной прибыли не более 10% отказываются от запуска новых проектов.
Цена предложения: коттеджи подешевели на 17%
За прошедший год средняя стоимость предложения на первичном рынке загородной недвижимости опустилась на 16,7% - с 7,2 млн руб. в третьем квартале 2016 года до 6 млн руб. в том же периоде 2017-го. Снижение затронуло все без исключения форматы, разница заключалась лишь в его степени. Так, лидерами отрицательной ценовой динамики стали коттеджи: их средняя стоимость уменьшилась за год на 16,9%, до 39,9 млн руб.
Малоэтажное жилье (МЖД) потеряло в цене 12,7% - сейчас оно предлагается в среднем за 4,8 млн руб. Недалеко от "малоэтажки" ушли дуплексы: их стоимость снизилась на 12,5%, до 8,4 млн руб. Несколько меньше - на 8% - изменилась средняя цена участков без подряда (УБП), теперь она составляет 2,3 млн руб. Наконец, наиболее стабильными оказались таунхаусы: средняя стоимость предложения в этом формате уменьшилась всего на 0,9%, до 11,4 млн руб.
Причина такого тренда ясна: чтобы удержаться на плаву в условиях кризиса, девелоперам приходится постоянно снижать цены, даже если для этого требуется уйти в минус.
"Для застройщика всегда лучше продать свой продукт хоть за сколько-нибудь, чем остаться без дохода вообще, - комментирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов. - Сложившаяся ситуация массового демпинга наносит сильный урон по загородному рынку в том плане, что создает дополнительный барьер для вывода новых проектов. Девелоперы понимают: нет смысла запускать что-то новое, если максимум, на что можно рассчитывать, - это 8-10% дохода через пять лет".
"Более половины игроков рынка загородного жилья Подмосковья представлено мелкими застройщиками, у которых в активе один-два проекта, - дополняет коллегу руководитель офиса "Сретенское" Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. - Поэтому для них критически важно наличие продаж. Но даже большие скидки тут не панацея: для того, чтобы привлечь покупателя, поселок должен развиваться или хотя бы внушать своим видом уверенность, что строительство будет завершено. Инвесторы тоже не лыком шиты: если они решают обратить взгляд на "загородку", то выбирают проекты с самым большим потенциалом".
Цена реализации: УБП продаются на 31% дороже
В такой ситуации довольно неожиданным кажется тот факт, что за последний год средний чек сделки в загородном сегменте, напротив, отметился подъемом во всех форматах. Если в третьем квартале 2016 года покупка "загородки" в среднем обходилась в 3,7 млн руб., то сейчас эта цифра выросла почти на треть - до 4,9 млн руб. Причем темпы роста оказались здесь куда значительнее, чем динамика снижения цен предложения, рассмотренная выше. Так, дуплексы - лидеры по увеличению стоимости реализации - сегодня приобретаются в среднем за 12 млн руб., что на 64,4% выше прошлогодних значений. Таунхаусы покупают за 14,2 млн руб., т.е. дороже на 59,5%. Средняя цена реализации коттеджей поднялась на 55,4%, до 26,1 млн руб. Чек покупки в формате МЖД достиг уровня 4,2 млн руб., увеличившись на 40%, а в случае с УБП рост составил 30,8% - средняя сумма сделки здесь равна 1,7 млн руб.
"Сейчас на "загородке" продается самое качественное - а такого предложения очень мало - и самое дешевое, - объясняет Дмитрий Таганов. - В итоге доступные лоты в ликвидных проектах становятся большим дефицитом, а клиентам приходится выбирать среди оставшихся объектов с более высоким ценником. В такой ситуации вероятен сценарий перехода части покупателей на "вторичку", но ему пока мешает серьезная переоцененность вторичных объектов".
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
