Главные проблемы "вторички" - морально устаревшие объекты и оторванные от реальности продавцы
8 ноября 2017
В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость подвели итоги высокого сезона на вторичном рынке загородного жилья Подмосковья. Так, выяснилось, что суммарный спрос за год снизился почти на четверть, основными проблемами "вторички" остаются морально устаревшие объекты и оторванные от реальности продавцы, при этом цена предложения во всех форматах демонстрирует отрицательную динамику, а в случае с дачами она достигает 25%.
Цена предложения во всех форматах демонстрирует отрицательную динамику, а в случае с дачами она достигает 25%
Предложение: у большинства объектов цена завышена на 50%
За год объем предложения на загородной "вторичке" уменьшился на 8,4%. Самым распространенным форматом являются коттеджи - на них приходится 42% ассортимента, 30% объектов - это земельные участки, 26% - дачи и 2% - блокированные дома (таунхаусы и дуплексы).
Больше всего вторичных лотов находится на Белорусском направлении (15%), а также Рижском (13%), Киевском (12%) и Ленинградском (10%). Более половины - 55% объектов - удалены от столицы на расстояние до 15 км. В зоне 16-45 км расположены 25% лотов, еще дальше - 20%.
Средняя площадь экспонируемого коттеджа составляет 238,7 кв. м, дачи - 138,8 кв. м, блокированного дома - 211,8 кв. м, участка - 12,7 сотки. Максимальное сокращение данного показателя зафиксировано в формате дач - на 14%.
"Одна из главных проблем загородного вторичного сегмента - преобладание морально устаревших объектов, - комментирует руководитель офиса "Сретенское" Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов. - То, что мы видим в предложении на "вторичке", было построено еще в конце девяностых или начале-середине двухтысячных. Данные архитектурные решения, площади и планировки уже давно не соответствуют требованиям современных покупателей. Даже среди состоятельных клиентов мало кто хочет приобрести сегодня дом с вычурным интерьером и декором - люди выбирают свободные пространства, большую площадь остекления, практичность и минимализм".
"Еще один камень преткновения на "вторичке" - завышенные цены, - дополняет коллегу руководитель офиса "Новослободское" Департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Алексей Сенчук. - Это касается не менее 95% объектов в предложении, причем более чем у половины стоимость завышена на 40-50%. Дело в том, что многие продавцы продолжают мыслить докризисными категориями, тогда как бюджеты реальных сделок с каждым годом уменьшаются. Однако значительное число переоцененных объектов создает иллюзию, будто это и есть их рыночная стоимость".
Средняя цена предложения коттеджа на "вторичке" сейчас равна 12,8 млн руб., что ниже прошлогодних значений на 16%, дачи - 5,6 млн руб. (минус 25%), таунхауса или дуплекса - 15,5 млн руб. (минус 10%), земельного участка - 2 млн руб. (минус 9%).
Коттеджи и участки находятся в экспозиции примерно 7 месяцев, дачи и блокированные дома - в среднем по полгода. Однако многое зависит от качественных характеристик объекта и готовности продавца к диалогу: некоторые лоты могут выставляться годами. В целом же в низкий сезон, которым считается поздняя осень и зима, покупатели могут рассчитывать на скидку 20-30% в зависимости от класса объекта.
Спрос: минус 23%, в лидерах продаж - коттеджи
"Несмотря на то, что осенний сезон на "загородке" всегда чуть хуже весеннего, покупатели к концу года становятся более решительными, - рассказывает Антон Архипов. - Многие, кто поставил себе цель обзавестись загородным жильем, стремятся сделать это до конца года. Такая тенденция справедлива как для первичного, так и для вторичного сегмента".
"Действительно, осенью мы заметили оживление на рынке, - соглашается Алексей Сенчук. - На фоне остальных месяцев результаты сентября-октября смотрятся вполне оптимистично. Правда, показатели все равно остаются хуже прошлогодних. В целом спрос на "загородке" низкий - наглядным доказательством этого служит и то, что застройщики вынуждены предоставлять покупателям большие скидки, порой уходя в минус, и устраивать всевозможные акции - например, даже обыгрывать столетие Октябрьской революции".
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, на загородной "вторичке" в октябре этого года было совершено на 18% сделок меньше, чем за тот же период 2016-го. Если сравнивать десять месяцев каждого года, то разница достигает уже 23%.
Лидерами продаж с 42% реализованного спроса являются коттеджи, 36% покупок - это земельные участки, 20% - дачи и 2% - блокированные дома.
"Порядка 80% сделок на "загородке", в том числе во вторичном сегменте, проходит с привлечением ипотеки, - говорит Алексей Сенчук. - Также большим подспорьем для рынка загородной недвижимости является trade-in - он используется в 30% случаев. Людей со свободными деньгами сегодня мало, долю таких клиентов можно оценить в 15-20%".
"Пока на первичном рынке существует ощутимая нехватка проектов с готовыми домами, продавцы "вторички" будут пытаться использовать свое преимущество, - подытоживает Антон Архипов. - Спрос на готовые объекты, особенно в сегменте "эконом-комфорт", очень высок: такие покупатели часто продают свое единственное городское жилье и не могут ждать месяцами, пока построят их новый дом. Также на вторичное жилье проще получить ипотеку, это еще один его плюс. Но в целом я заметил интересную тенденцию: в самых успешных поселках почти нет вторичных домов на продажу - людям так нравится там жить, что съезжать никто не хочет".
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
