Сегодня у участника альтернативной сделки отсутствует угроза обесценивания денежных средств
12 октября 2017
Эксперты ИНКОМ-Недвижимость отмечают символичный перелом на московском вторичном рынке жилья: впервые более чем за 20 лет количество т. н. свободных квартир (представленных к прямой продаже) превысило аналогичный показатель "альтернатив" (объектов, планируемых собственниками к реализации в рамках "цепочки" сделок).
Как следствие этой тенденции - увеличивается количество прямых продаж и прямых покупок
По данным Аналитического центра компании, в настоящее время доля лотов в категории "прямая/свободная продажа" составляет 51,1 % в общем объеме предложения старой Москвы, доля "альтернатив" - 48,9 %. Три года назад соотношение составляло 27,3 % и 72,7 % соответственно. В количественном выражении объем заявленных к реализации "альтернативных" объектов снизился за это время на 46,2 %, представленных к прямой продаже - возрос на 50,3 %. Такое "переформатирование" предложения - следствие ряда тенденций последнего времени: притока на "вторичку" квартир, приобретавшихся в новостройках с целью перепродажи, оттока спроса с вторичного рынка на первичный, минимальной активности потенциальных участников альтернативных сделок и изменения модели поведения продавцов-покупателей во вторичном сегменте в ответ на определяющие его сегодня кризисные тенденции - низкий спрос и снижение цен.
Альтернативные сделки купли-продажи являлись доминирующим форматом операций с московским вторичным жильем с первой половины 1990-х гг. - с тех пор, когда в новых экономических условиях была сформирована соответствующая технология работы с объектами и участниками рынка. От т. н. прямой покупки или прямой продажи "альтернатива" отличается "обменным" характером и участием в ней более двух сторон: одновременно происходит подписание договоров купли-продажи нескольких жилых помещений, и осуществляются взаиморасчеты в рамках всей сложившейся "цепочки". Такая технология, с одной стороны, была обусловлена самим характером вторичного рынка: здесь предоставлялась возможность и реализовать, и приобрести недвижимость, а большинство людей именно так и действовало, руководствуясь актуальными потребностями решения жилищных вопросов, - покупали другое жилье, продавая имеющееся. С другой стороны, в условиях растущих цен на недвижимость эта технология "страховала" граждан от обесценивания вырученных от реализации их жилплощади средств: человек одновременно продавал один объект и покупал другой, не тратя время на "отложенный" поиск в ситуации, когда с каждым днем жилье становилось дороже.
Так, в период с 2007 по докризисный 2014 гг. альтернативные сделки составляли от 78 % до 68 % операций, проводимых ИНКОМ-Недвижимость на вторичном рынке столичного жилья. В настоящее время доля "альтернатив" в портфеле сделок компании на "вторичке" оценивается в 48 %. Это фактически повторяет картину рынка в целом по Москве: объем предложения "альтернативных" квартир в столице, согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, составляет 48,9 % - на 23,8 п. п. ниже, чем докризисный показатель 2014 г. (-46,2 % в количественном выражении за тот же период).
Такое перераспределение в объеме предложения "альтернативных" квартир и свободных объектов, представленных к прямой продаже, эксперты связывают с развитием на московском вторичном рынке жилья в последние три года таких тенденций, как:
1) увеличение объема предложения объектов, перешедших на "вторичку" из сегмента новостроек;
2) определенный отток спроса с вторичного рынка на первичный;
3) снижение активности "традиционного большинства" участников вторичного рынка - "альтернативных" продавцов-покупателей, изначально нацеленных на одновременную продажу и покупку жилья;
4) изменение на падающем рынке модели поведения потенциальных участников сделки купли-продажи недвижимости.
Рассмотрим каждую из этих тенденций подробнее.
1. Увеличение объема предложения объектов, перешедших с первичного рынка
Собственники квартир в новых жилых комплексах (как правило, приобретавшие их с целью дальнейшей перепродажи) стремятся реализовать дешевеющую недвижимость, пытаясь окупить свои вложения. Для тех инвесторов, которые при покупке рассчитывали на быстрый оборот средств, дополнительным стимулом сегодня являются прогнозы по снижению цен в ближайшие несколько лет. Резко возросшие в Москве за последние годы темпы ввода нового жилья соответственно увеличили приток квартир с первичного рынка на "вторичку". За единичными исключениями, это свободные объекты, представленные к прямой продаже. Однако в границах старой Москвы таких предложений, по оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, все же меньшинство в общем количестве реализуемых свободных квартир - 5-7 %.
2. Отток покупательского спроса с вторичного рынка на первичный
Существенное увеличение предложения качественного жилья в новостройках, доступного среднестатистическому участнику рынка (в том числе в границах старой Москвы), закономерно спровоцировало отток покупателей с "вторички" на "первичку". В ИНКОМ-Недвижимость оценивают эти потери на уровне 15 % спроса. Как следствие, снизилось количество альтернативных сделок: собственники вторичного жилья, планирующие изменить свои жилищные условия путем покупки квартиры в новостройке, просто продают имеющуюся жилплощадь и более не нуждаются в "альтернативе" на "вторичке".
3. Снижение активности участников альтернативных сделок
Ограниченная покупательная способность населения как следствие кризисных явлений в экономике по-прежнему остается фундаментальной причиной в целом пониженного спроса на рынке недвижимости. В сегменте вторичного жилья это выражается, в частности, в сокращении количества потенциальных участников альтернативных сделок - людей, имеющих в собственности недвижимость и нуждающихся в изменении жилищных условий.
"Если мы говорим о продаже квартиры с последующей покупкой более просторной жилплощади, надо понимать: для решения этого вопроса одной потребности недостаточно. Нужны возможности: средства на доплату за дополнительные метры, на ремонт, на оплату услуг риэлтора - суммарно, как минимум, несколько миллионов рублей. Но покупательная способность населения находится на низком уровне: людям хватает на еду, на удовлетворение иных базовых потребностей, но на улучшение качества жизни - нет. И даже резко возросшая доступность ипотеки лишь отчасти может изменить ситуацию - многие потенциальные покупатели, не имея уверенности в стабильности своего материального положения, по-прежнему опасаются брать на себя миллионные кредитные обязательства. По нашим оценкам, с 2014 года количество клиентов, продающих имеющиеся квартиры с целью улучшения жилищных условий (покупки объекта большего метража, в лучшем районе и т. д.), снизилось почти в 2 раза. Часть отложенного спроса приходится на тех людей, которые хотели бы изменить локацию без изменения качества жилплощади (например, поменять район проживания из-за необходимости быть ближе к школе, родителям, работе и т. д.). Но и в этом случае переезд сопряжен со значительными расходами, а достаточных накоплений нет", - разъясняет ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
В рассматриваемом аспекте есть другая крайность: количество участников альтернативных сделок могло бы также увеличиться при формировании потребности в ухудшении жилищных условий (переезд в меньшую жилплощадь или в менее благополучный район) - с целью получения доплаты. Такой сценарий возможен при резком снижении доходов населения, но все же не актуален сейчас. Да и в любом случае описанное явление не будет иметь массовый характер.
4. Изменение модели поведения участников сделки купли-продажи жилья:
По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, средняя заявленная цена на московском вторичном рынке жилья снизилась с февраля 2015 года (когда был достигнут ее исторический максимум - 200,2 тыс. рублей за кв. м) на 10, 5 % (по факту реальных сделок - на 22 %) . Устойчивая тенденция последовательного снижения цен сформировала соответствующие ожидания: люди планируют покупку недвижимости с расчетом на то, что она будет дешеветь.
"Изменившаяся ценовая конъюнктура привела к тому, что сегодня у потенциального участника альтернативной сделки отсутствует угроза обесценивания денежных средств, вырученных от продажи его объекта, в течение того времени, пока будет идти поиск нового жилья. Соответственно, люди больше не боятся "разводить во времени" реализацию и покупку недвижимости: они без страха "выходят в кэш", понимая, что завтра подходящая двухкомнатная квартира будет стоить дешевле, а еще через полгода, условно говоря, может хватить и на трехкомнатную. Как следствие, увеличивается количество прямых продаж и прямых покупок. Нельзя сказать, что "альтернатива" изжила себя: значительное количество людей по разным причинам по-прежнему заинтересовано в том, чтобы реализация и покупка жилья проходили одновременно. Однако в определенной мере модель поведения участников рынка изменилась, и альтернативные сделки стали менее востребованы", - говорит Сергей Шлома.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
