PRO-Недвижимость. Портал о недвижимости
Новострой-М Новострой-М Новострой-М
1649 новостроек в Москве 977 новостроек в СПб Форум новостроек
НОВОСТИСТАТЬИОБЗОР СМИАНАЛИТИКАДИЗАЙНСТРОИТЕЛЬСТВОИПОТЕКАМЕРОПРИЯТИЯКАТАЛОГКОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
Главная » Аналитика » Архив » 12 октября 2017 » Сегодня у участника альтернативной сделки отсутствует...Карта сайта

Аналитика рынка недвижимости

RSS

Сегодня у участника альтернативной сделки отсутствует угроза обесценивания денежных средств

12 октября 2017

Эксперты ИНКОМ-Недвижимость отмечают символичный перелом на московском вторичном рынке жилья: впервые более чем за 20 лет количество т. н. свободных квартир (представленных к прямой продаже) превысило аналогичный показатель "альтернатив" (объектов, планируемых собственниками к реализации в рамках "цепочки" сделок).

Как следствие этой тенденции - увеличивается количество прямых продаж и прямых покупок
УвеличитьКак следствие этой тенденции - увеличивается количество прямых продаж и прямых покупок
По данным Аналитического центра компании, в настоящее время доля лотов в категории "прямая/свободная продажа" составляет 51,1 % в общем объеме предложения старой Москвы, доля "альтернатив" - 48,9 %. Три года назад соотношение составляло 27,3 % и 72,7 % соответственно. В количественном выражении объем заявленных к реализации "альтернативных" объектов снизился за это время на 46,2 %, представленных к прямой продаже - возрос на 50,3 %. Такое "переформатирование" предложения - следствие ряда тенденций последнего времени: притока на "вторичку" квартир, приобретавшихся в новостройках с целью перепродажи, оттока спроса с вторичного рынка на первичный, минимальной активности потенциальных участников альтернативных сделок и изменения модели поведения продавцов-покупателей во вторичном сегменте в ответ на определяющие его сегодня кризисные тенденции - низкий спрос и снижение цен.

Альтернативные сделки купли-продажи являлись доминирующим форматом операций с московским вторичным жильем с первой половины 1990-х гг. - с тех пор, когда в новых экономических условиях была сформирована соответствующая технология работы с объектами и участниками рынка. От т. н. прямой покупки или прямой продажи "альтернатива" отличается "обменным" характером и участием в ней более двух сторон: одновременно происходит подписание договоров купли-продажи нескольких жилых помещений, и осуществляются взаиморасчеты в рамках всей сложившейся "цепочки". Такая технология, с одной стороны, была обусловлена самим характером вторичного рынка: здесь предоставлялась возможность и реализовать, и приобрести недвижимость, а большинство людей именно так и действовало, руководствуясь актуальными потребностями решения жилищных вопросов, - покупали другое жилье, продавая имеющееся. С другой стороны, в условиях растущих цен на недвижимость эта технология "страховала" граждан от обесценивания вырученных от реализации их жилплощади средств: человек одновременно продавал один объект и покупал другой, не тратя время на "отложенный" поиск в ситуации, когда с каждым днем жилье становилось дороже.

Так, в период с 2007 по докризисный 2014 гг. альтернативные сделки составляли от 78 % до 68 % операций, проводимых ИНКОМ-Недвижимость на вторичном рынке столичного жилья. В настоящее время доля "альтернатив" в портфеле сделок компании на "вторичке" оценивается в 48 %. Это фактически повторяет картину рынка в целом по Москве: объем предложения "альтернативных" квартир в столице, согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, составляет 48,9 % - на 23,8 п. п. ниже, чем докризисный показатель 2014 г. (-46,2 % в количественном выражении за тот же период).

Такое перераспределение в объеме предложения "альтернативных" квартир и свободных объектов, представленных к прямой продаже, эксперты связывают с развитием на московском вторичном рынке жилья в последние три года таких тенденций, как:

1) увеличение объема предложения объектов, перешедших на "вторичку" из сегмента новостроек;

2) определенный отток спроса с вторичного рынка на первичный;

3) снижение активности "традиционного большинства" участников вторичного рынка - "альтернативных" продавцов-покупателей, изначально нацеленных на одновременную продажу и покупку жилья;

4) изменение на падающем рынке модели поведения потенциальных участников сделки купли-продажи недвижимости.

Рассмотрим каждую из этих тенденций подробнее.

1. Увеличение объема предложения объектов, перешедших с первичного рынка

Собственники квартир в новых жилых комплексах (как правило, приобретавшие их с целью дальнейшей перепродажи) стремятся реализовать дешевеющую недвижимость, пытаясь окупить свои вложения. Для тех инвесторов, которые при покупке рассчитывали на быстрый оборот средств, дополнительным стимулом сегодня являются прогнозы по снижению цен в ближайшие несколько лет. Резко возросшие в Москве за последние годы темпы ввода нового жилья соответственно увеличили приток квартир с первичного рынка на "вторичку". За единичными исключениями, это свободные объекты, представленные к прямой продаже. Однако в границах старой Москвы таких предложений, по оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, все же меньшинство в общем количестве реализуемых свободных квартир - 5-7 %.

2. Отток покупательского спроса с вторичного рынка на первичный

Существенное увеличение предложения качественного жилья в новостройках, доступного среднестатистическому участнику рынка (в том числе в границах старой Москвы), закономерно спровоцировало отток покупателей с "вторички" на "первичку". В ИНКОМ-Недвижимость оценивают эти потери на уровне 15 % спроса. Как следствие, снизилось количество альтернативных сделок: собственники вторичного жилья, планирующие изменить свои жилищные условия путем покупки квартиры в новостройке, просто продают имеющуюся жилплощадь и более не нуждаются в "альтернативе" на "вторичке".

3. Снижение активности участников альтернативных сделок

Ограниченная покупательная способность населения как следствие кризисных явлений в экономике по-прежнему остается фундаментальной причиной в целом пониженного спроса на рынке недвижимости. В сегменте вторичного жилья это выражается, в частности, в сокращении количества потенциальных участников альтернативных сделок - людей, имеющих в собственности недвижимость и нуждающихся в изменении жилищных условий.

"Если мы говорим о продаже квартиры с последующей покупкой более просторной жилплощади, надо понимать: для решения этого вопроса одной потребности недостаточно. Нужны возможности: средства на доплату за дополнительные метры, на ремонт, на оплату услуг риэлтора - суммарно, как минимум, несколько миллионов рублей. Но покупательная способность населения находится на низком уровне: людям хватает на еду, на удовлетворение иных базовых потребностей, но на улучшение качества жизни - нет. И даже резко возросшая доступность ипотеки лишь отчасти может изменить ситуацию - многие потенциальные покупатели, не имея уверенности в стабильности своего материального положения, по-прежнему опасаются брать на себя миллионные кредитные обязательства. По нашим оценкам, с 2014 года количество клиентов, продающих имеющиеся квартиры с целью улучшения жилищных условий (покупки объекта большего метража, в лучшем районе и т. д.), снизилось почти в 2 раза. Часть отложенного спроса приходится на тех людей, которые хотели бы изменить локацию без изменения качества жилплощади (например, поменять район проживания из-за необходимости быть ближе к школе, родителям, работе и т. д.). Но и в этом случае переезд сопряжен со значительными расходами, а достаточных накоплений нет", - разъясняет ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

В рассматриваемом аспекте есть другая крайность: количество участников альтернативных сделок могло бы также увеличиться при формировании потребности в ухудшении жилищных условий (переезд в меньшую жилплощадь или в менее благополучный район) - с целью получения доплаты. Такой сценарий возможен при резком снижении доходов населения, но все же не актуален сейчас. Да и в любом случае описанное явление не будет иметь массовый характер.

4. Изменение модели поведения участников сделки купли-продажи жилья:

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, средняя заявленная цена на московском вторичном рынке жилья снизилась с февраля 2015 года (когда был достигнут ее исторический максимум - 200,2 тыс. рублей за кв. м) на 10, 5 % (по факту реальных сделок - на 22 %) . Устойчивая тенденция последовательного снижения цен сформировала соответствующие ожидания: люди планируют покупку недвижимости с расчетом на то, что она будет дешеветь.

"Изменившаяся ценовая конъюнктура привела к тому, что сегодня у потенциального участника альтернативной сделки отсутствует угроза обесценивания денежных средств, вырученных от продажи его объекта, в течение того времени, пока будет идти поиск нового жилья. Соответственно, люди больше не боятся "разводить во времени" реализацию и покупку недвижимости: они без страха "выходят в кэш", понимая, что завтра подходящая двухкомнатная квартира будет стоить дешевле, а еще через полгода, условно говоря, может хватить и на трехкомнатную. Как следствие, увеличивается количество прямых продаж и прямых покупок. Нельзя сказать, что "альтернатива" изжила себя: значительное количество людей по разным причинам по-прежнему заинтересовано в том, чтобы реализация и покупка жилья проходили одновременно. Однако в определенной мере модель поведения участников рынка изменилась, и альтернативные сделки стали менее востребованы", - говорит Сергей Шлома.

По информации ИНКОМ-Недвижимость


Поделиться:

Версия для печати Версия для печати Подписаться на аналитику недвижимости Подписаться
Отправить ссылку другу Отправить ссылку RSS-лента RSS-лента

декабрь 2017
пнвтсрчтптсбвс
        1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30 31
полный архив
Последняя аналитика:

 PRO  РАЗНОЕ О НЕДВИЖИМОСТИ

Дом из оцилиндрованного бревна

16 сентября 2014

Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.

08/09 16:15  Диван или кресло-кровать - что выбрать?

05/09 11:21  Разрешение на ввод здания в эксплуатацию

29/08 11:28  Безрамное остекление. Гонка за модой или требование времени?

26/08 15:25  Строим загородный дом из SIP-панелей

22/08 19:41  Страхование недвижимости: русское авось

 PRO  НОВОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Куда сходить в Москве в выходные 9 и 10 декабря: фестивали "Гиляйфест" и "Здравствуй, Италия!"

7 декабря 2017

Фестивальная пора в столице не прекращается даже зимой, и в эти выходные москвичи смогут посетить целых три мероприятия - "Гиляйфест", "Здравствуй, Италия!" и Фестиваль вьетнамской уличной еды. Читайте об этих событиях в сегодняшнем обзоре портала о недвижимости...

04/12 15:00  В Московском зоопарке пройдут новогодние квесты и экскурсии

30/11 14:29  Куда сходить в Москве в выходные 2 и 3 декабря

27/11 13:07  Стартовала продажа билетов на Кремлевскую елку

 PRO  СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ

В Москве заработали первые катки

2 ноября 2017

Столичные ледовые площадки постепенно включаются в сезон 2017/2018. В тестовом режиме уже доступен каток парка "Сокольники", начиная с середины ноября заработают и другие площадки. Портал о недвижимости Pro-N.ru рассказывает, что ожидает москвичей в новом...

18/10 17:32  Halloween Party - 2017: где и как отпраздновать в Москве

05/10 22:14  Чем заняться в парках Москвы осенью

20/09 17:28  Парк "Зарядье": зеленая зона и культурная площадка в центре Москвы

 PRO  ДИЗАЙН И АРХИТЕКТУРА

Как создать красивый зимний пейзаж в саду

17 ноября 2017

Осень и зима у большинства любителей загородного отдыха ассоциируются с тишиной и покоем. Традиционно считается, что ближе к концу октября и примерно до середины апреля жизнь на участке замирает, а буйство красок сменяется степенным пейзажем, который...

Как придать интерьеру свежесть и новизну без особых усилий и затрат

15 ноября 2017

"Унылая пора! Очей очарованье!" - писал А.С. Пушкин в далеком 1833 году. И с тех пор мало что изменилось. Осенью, когда облетает листва, но снег еще не ложится на землю, у многих людей возникает щемящее чувство тоски, и появляется желание расцветить свою...

Интерьер в стиле минимализм

13 ноября 2017

Представляем вашему вниманию новый проект дизайн-студии "Точка дизайна". Это небольшая по площади квартира, выполненная в стиле минимализм. Из-за ограниченного жилого пространства дизайнеры решили практически не использовать глухие стены, а зонирование...

 PRO  СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕМОНТ

Камни для бани: полезный и правильный выбор

17 ноября 2017

Баня для русского человека всегда была местом отдыха и очищения как тела, так и души. Здесь традиционно собирались, чтобы попариться, изгнать из тела усталость и накопленный за неделю негатив, привести себя в порядок. Для создания правильной атмосферы...

Потолок на балконе: выбираем подходящий материал

15 ноября 2017

Балкон, несмотря на свои небольшие размеры, является важной частью квартиры. Его можно сделать весьма функциональным, если правильно подойти к ремонту и всё тщательно спланировать. Чаще всего балкон используют для складирования вещей, однако существует...

3 основных способа изготовления воска для обработки деревянных дверей

13 ноября 2017

Дерево является превосходным материалом, который находит свое применение в различных областях строительной сферы. Внешний эстетизм древесины, ее экологичность, прочность, надежность, удобство в работе и возможность придавать изделиям практически любую...

 


Рекомендуем:


 

 

© 2005-2017, PRO Недвижимость. Перепечатка материалов

- О проекте
- Контакты
- Политика компании в отношении обработки персональных данных
 

- Подписка на новости
- Ленты RSS
- Информационные материалы о недвижимости