PRO-Недвижимость. Портал о недвижимости
Новострой-М Новострой-М Новострой-М
1649 новостроек в Москве 977 новостроек в СПб Форум новостроек
НОВОСТИСТАТЬИОБЗОР СМИАНАЛИТИКАДИЗАЙНСТРОИТЕЛЬСТВОИПОТЕКАМЕРОПРИЯТИЯКАТАЛОГКОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
Главная » Аналитика » Архив » 12 октября 2017 » Сегодня у участника альтернативной сделки отсутствует...Карта сайта

Аналитика рынка недвижимости

RSS

Сегодня у участника альтернативной сделки отсутствует угроза обесценивания денежных средств

12 октября 2017

Эксперты ИНКОМ-Недвижимость отмечают символичный перелом на московском вторичном рынке жилья: впервые более чем за 20 лет количество т. н. свободных квартир (представленных к прямой продаже) превысило аналогичный показатель "альтернатив" (объектов, планируемых собственниками к реализации в рамках "цепочки" сделок).

Как следствие этой тенденции - увеличивается количество прямых продаж и прямых покупок
УвеличитьКак следствие этой тенденции - увеличивается количество прямых продаж и прямых покупок
По данным Аналитического центра компании, в настоящее время доля лотов в категории "прямая/свободная продажа" составляет 51,1 % в общем объеме предложения старой Москвы, доля "альтернатив" - 48,9 %. Три года назад соотношение составляло 27,3 % и 72,7 % соответственно. В количественном выражении объем заявленных к реализации "альтернативных" объектов снизился за это время на 46,2 %, представленных к прямой продаже - возрос на 50,3 %. Такое "переформатирование" предложения - следствие ряда тенденций последнего времени: притока на "вторичку" квартир, приобретавшихся в новостройках с целью перепродажи, оттока спроса с вторичного рынка на первичный, минимальной активности потенциальных участников альтернативных сделок и изменения модели поведения продавцов-покупателей во вторичном сегменте в ответ на определяющие его сегодня кризисные тенденции - низкий спрос и снижение цен.

Альтернативные сделки купли-продажи являлись доминирующим форматом операций с московским вторичным жильем с первой половины 1990-х гг. - с тех пор, когда в новых экономических условиях была сформирована соответствующая технология работы с объектами и участниками рынка. От т. н. прямой покупки или прямой продажи "альтернатива" отличается "обменным" характером и участием в ней более двух сторон: одновременно происходит подписание договоров купли-продажи нескольких жилых помещений, и осуществляются взаиморасчеты в рамках всей сложившейся "цепочки". Такая технология, с одной стороны, была обусловлена самим характером вторичного рынка: здесь предоставлялась возможность и реализовать, и приобрести недвижимость, а большинство людей именно так и действовало, руководствуясь актуальными потребностями решения жилищных вопросов, - покупали другое жилье, продавая имеющееся. С другой стороны, в условиях растущих цен на недвижимость эта технология "страховала" граждан от обесценивания вырученных от реализации их жилплощади средств: человек одновременно продавал один объект и покупал другой, не тратя время на "отложенный" поиск в ситуации, когда с каждым днем жилье становилось дороже.

Так, в период с 2007 по докризисный 2014 гг. альтернативные сделки составляли от 78 % до 68 % операций, проводимых ИНКОМ-Недвижимость на вторичном рынке столичного жилья. В настоящее время доля "альтернатив" в портфеле сделок компании на "вторичке" оценивается в 48 %. Это фактически повторяет картину рынка в целом по Москве: объем предложения "альтернативных" квартир в столице, согласно статистике Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, составляет 48,9 % - на 23,8 п. п. ниже, чем докризисный показатель 2014 г. (-46,2 % в количественном выражении за тот же период).

Такое перераспределение в объеме предложения "альтернативных" квартир и свободных объектов, представленных к прямой продаже, эксперты связывают с развитием на московском вторичном рынке жилья в последние три года таких тенденций, как:

1) увеличение объема предложения объектов, перешедших на "вторичку" из сегмента новостроек;

2) определенный отток спроса с вторичного рынка на первичный;

3) снижение активности "традиционного большинства" участников вторичного рынка - "альтернативных" продавцов-покупателей, изначально нацеленных на одновременную продажу и покупку жилья;

4) изменение на падающем рынке модели поведения потенциальных участников сделки купли-продажи недвижимости.

Рассмотрим каждую из этих тенденций подробнее.

1. Увеличение объема предложения объектов, перешедших с первичного рынка

Собственники квартир в новых жилых комплексах (как правило, приобретавшие их с целью дальнейшей перепродажи) стремятся реализовать дешевеющую недвижимость, пытаясь окупить свои вложения. Для тех инвесторов, которые при покупке рассчитывали на быстрый оборот средств, дополнительным стимулом сегодня являются прогнозы по снижению цен в ближайшие несколько лет. Резко возросшие в Москве за последние годы темпы ввода нового жилья соответственно увеличили приток квартир с первичного рынка на "вторичку". За единичными исключениями, это свободные объекты, представленные к прямой продаже. Однако в границах старой Москвы таких предложений, по оценкам специалистов ИНКОМ-Недвижимость, все же меньшинство в общем количестве реализуемых свободных квартир - 5-7 %.

2. Отток покупательского спроса с вторичного рынка на первичный

Существенное увеличение предложения качественного жилья в новостройках, доступного среднестатистическому участнику рынка (в том числе в границах старой Москвы), закономерно спровоцировало отток покупателей с "вторички" на "первичку". В ИНКОМ-Недвижимость оценивают эти потери на уровне 15 % спроса. Как следствие, снизилось количество альтернативных сделок: собственники вторичного жилья, планирующие изменить свои жилищные условия путем покупки квартиры в новостройке, просто продают имеющуюся жилплощадь и более не нуждаются в "альтернативе" на "вторичке".

3. Снижение активности участников альтернативных сделок

Ограниченная покупательная способность населения как следствие кризисных явлений в экономике по-прежнему остается фундаментальной причиной в целом пониженного спроса на рынке недвижимости. В сегменте вторичного жилья это выражается, в частности, в сокращении количества потенциальных участников альтернативных сделок - людей, имеющих в собственности недвижимость и нуждающихся в изменении жилищных условий.

"Если мы говорим о продаже квартиры с последующей покупкой более просторной жилплощади, надо понимать: для решения этого вопроса одной потребности недостаточно. Нужны возможности: средства на доплату за дополнительные метры, на ремонт, на оплату услуг риэлтора - суммарно, как минимум, несколько миллионов рублей. Но покупательная способность населения находится на низком уровне: людям хватает на еду, на удовлетворение иных базовых потребностей, но на улучшение качества жизни - нет. И даже резко возросшая доступность ипотеки лишь отчасти может изменить ситуацию - многие потенциальные покупатели, не имея уверенности в стабильности своего материального положения, по-прежнему опасаются брать на себя миллионные кредитные обязательства. По нашим оценкам, с 2014 года количество клиентов, продающих имеющиеся квартиры с целью улучшения жилищных условий (покупки объекта большего метража, в лучшем районе и т. д.), снизилось почти в 2 раза. Часть отложенного спроса приходится на тех людей, которые хотели бы изменить локацию без изменения качества жилплощади (например, поменять район проживания из-за необходимости быть ближе к школе, родителям, работе и т. д.). Но и в этом случае переезд сопряжен со значительными расходами, а достаточных накоплений нет", - разъясняет ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

В рассматриваемом аспекте есть другая крайность: количество участников альтернативных сделок могло бы также увеличиться при формировании потребности в ухудшении жилищных условий (переезд в меньшую жилплощадь или в менее благополучный район) - с целью получения доплаты. Такой сценарий возможен при резком снижении доходов населения, но все же не актуален сейчас. Да и в любом случае описанное явление не будет иметь массовый характер.

4. Изменение модели поведения участников сделки купли-продажи жилья:

По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, средняя заявленная цена на московском вторичном рынке жилья снизилась с февраля 2015 года (когда был достигнут ее исторический максимум - 200,2 тыс. рублей за кв. м) на 10, 5 % (по факту реальных сделок - на 22 %) . Устойчивая тенденция последовательного снижения цен сформировала соответствующие ожидания: люди планируют покупку недвижимости с расчетом на то, что она будет дешеветь.

"Изменившаяся ценовая конъюнктура привела к тому, что сегодня у потенциального участника альтернативной сделки отсутствует угроза обесценивания денежных средств, вырученных от продажи его объекта, в течение того времени, пока будет идти поиск нового жилья. Соответственно, люди больше не боятся "разводить во времени" реализацию и покупку недвижимости: они без страха "выходят в кэш", понимая, что завтра подходящая двухкомнатная квартира будет стоить дешевле, а еще через полгода, условно говоря, может хватить и на трехкомнатную. Как следствие, увеличивается количество прямых продаж и прямых покупок. Нельзя сказать, что "альтернатива" изжила себя: значительное количество людей по разным причинам по-прежнему заинтересовано в том, чтобы реализация и покупка жилья проходили одновременно. Однако в определенной мере модель поведения участников рынка изменилась, и альтернативные сделки стали менее востребованы", - говорит Сергей Шлома.

По информации ИНКОМ-Недвижимость


Поделиться:

Версия для печати Версия для печати Подписаться на аналитику недвижимости Подписаться
Отправить ссылку другу Отправить ссылку RSS-лента RSS-лента

август 2022
пнвтсрчтптсбвс
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 31        
полный архив
Последняя аналитика:

 PRO  РАЗНОЕ О НЕДВИЖИМОСТИ

Дом из оцилиндрованного бревна

16 сентября 2014

Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.

08/09 16:15  Диван или кресло-кровать - что выбрать?

05/09 11:21  Разрешение на ввод здания в эксплуатацию

29/08 11:28  Безрамное остекление. Гонка за модой или требование времени?

26/08 15:25  Строим загородный дом из SIP-панелей

22/08 19:41  Страхование недвижимости: русское авось

 PRO  НОВОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Картой "Тройка" можно будет заплатить за проезд на МЦД

18 февраля 2019

Пользователи Московских центральных диаметров (МЦД) смогут воспользоваться городской транспортной картой "Тройка" при оплате проезда, сообщила пресс-служба столичного Департамента транспорта.

15/02 12:57  Куда пойти в Москве в выходные 16 и 17 февраля

13/02 19:48  14 февраля москвичи смогут бесплатно проверить сердце

08/02 16:54  Куда пойти в Москве в выходные 9 и 10 февраля

 PRO  СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ

Есть ли жизнь без газа?

14 июня 2018

Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...

02/11 12:37  В Москве заработали первые катки

18/10 17:32  Halloween Party - 2017: где и как отпраздновать в Москве

05/10 22:14  Чем заняться в парках Москвы осенью

 PRO  ДИЗАЙН И АРХИТЕКТУРА

Как создать красивый зимний пейзаж в саду

17 ноября 2017

Осень и зима у большинства любителей загородного отдыха ассоциируются с тишиной и покоем. Традиционно считается, что ближе к концу октября и примерно до середины апреля жизнь на участке замирает, а буйство красок сменяется степенным пейзажем, который...

Как придать интерьеру свежесть и новизну без особых усилий и затрат

15 ноября 2017

"Унылая пора! Очей очарованье!" - писал А.С. Пушкин в далеком 1833 году. И с тех пор мало что изменилось. Осенью, когда облетает листва, но снег еще не ложится на землю, у многих людей возникает щемящее чувство тоски, и появляется желание расцветить свою...

Интерьер в стиле минимализм

13 ноября 2017

Представляем вашему вниманию новый проект дизайн-студии "Точка дизайна". Это небольшая по площади квартира, выполненная в стиле минимализм. Из-за ограниченного жилого пространства дизайнеры решили практически не использовать глухие стены, а зонирование...

 PRO  СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕМОНТ

Камни для бани: полезный и правильный выбор

17 ноября 2017

Баня для русского человека всегда была местом отдыха и очищения как тела, так и души. Здесь традиционно собирались, чтобы попариться, изгнать из тела усталость и накопленный за неделю негатив, привести себя в порядок. Для создания правильной атмосферы...

Потолок на балконе: выбираем подходящий материал

15 ноября 2017

Балкон, несмотря на свои небольшие размеры, является важной частью квартиры. Его можно сделать весьма функциональным, если правильно подойти к ремонту и всё тщательно спланировать. Чаще всего балкон используют для складирования вещей, однако существует...

3 основных способа изготовления воска для обработки деревянных дверей

13 ноября 2017

Дерево является превосходным материалом, который находит свое применение в различных областях строительной сферы. Внешний эстетизм древесины, ее экологичность, прочность, надежность, удобство в работе и возможность придавать изделиям практически любую...

 


Рекомендуем:


 

 

© 2005-2022, PRO Недвижимость. Перепечатка материалов

- О проекте
- Контакты
- Политика компании в отношении обработки персональных данных
 

- Подписка на новости
- Ленты RSS
- Информационные материалы о недвижимости