Более 80% девелоперов на рынке загородного жилья находятся в зоне риска
12 июля 2017
В департаменте загородной недвижимости "ИНКОМ-Недвижимость" проанализировали показатели второго квартала, традиционно считающегося самым успешным для загородного сегмента, который более других подвержен воздействию фактора сезонности. Впрочем, в 2017-м второй квартал ожиданий не оправдал: число вышедших поселков по сравнению с аналогичным периодом прошлого года уменьшилось на треть, а количество заключенных сделок - на четверть. Эксперты компании разбирались, в чем кроются причины низких результатов и как они связаны с общей ситуацией на рынке загородного жилья Московского региона.
Оживить рынок загородной недвижимости могла бы ипотека
Говоря о состоянии подмосковной "загородки", в первую очередь стоит отметить нехватку новых поселков. Появляющиеся проекты чаще всего относятся либо к новым очередям уже реализуемых поселков, либо полностью состоят из участков без подряда (УБП). Исключения составляют поселки, которые были запланированы еще до кризиса и не могут быть заморожены по причине существенного объема вложенных в них средств.
"Количество выходящих на рынок проектов можно пересчитать по пальцам, - констатирует руководитель офиса "Новослободское" департамента загородной недвижимости "ИНКОМ-Недвижимость" Алексей Сенчук. - В условиях затянувшегося экономического кризиса инвесторы просто не решаются рисковать. Я бы даже сказал, что про категорию инвесторов нам можно пока забыть. То, что все-таки появляется, нередко представляет собой задуманные 4-5 лет назад проекты, которые развиваются из-за того, что заморозить их - значит потерпеть еще большие убытки, чем продолжать строительство".
По данным аналитического центра "ИНКОМ-Недвижимость", во втором квартале 2017-го на рынок загородного жилья вышло 13 новых поселков, что на 35% ниже показателей аналогичного периода прошлого года. Теперь на "загородке" Московского региона насчитывается 840 проектов.
Количество объектов в продаже уменьшилось при этом не так значительно - всего на 4,5%, до 65 765 лотов. Из них абсолютное большинство - 64% - это УБП. Затем с серьезным отставанием следует малоэтажное строительство (МЖД) - 18% предложения. 8% экспозиции относится к таунхаусам, 7% - у коттеджей, 3% - у дуплексов.
"Если говорить о предпочтениях клиентов в формате отдельно стоящих домовладений, то они следующие: небольшой дом или таунхаус в высокой степени готовности, не далее 30 км от Москвы, по цене 5-7 млн руб., причем с использованием схемы trade-in или в ипотеку, - комментирует руководитель офиса "Сретенское" департамента загородной недвижимости "ИНКОМ-Недвижимость" Антон Архипов. - Такого предложения на "загородке" сегодня очень мало. Правда, и самих покупателей из-за снижения платежеспособности стало намного меньше. Ситуация, когда продавцу сложно продать, а клиенту - купить, довольно типична для экономики в состоянии кризиса".
Спрос уменьшился на четверть, а 80% застройщиков не уверены в завтрашнем дне.
Как ни странно, начало года давало надежду на скорое оживление рынка: в январе-феврале была заметна положительная динамика покупательского интереса, и продавцы с нетерпением ждали апреля, который часто становится лучшим месяцем по числу звонков и показов. Возможно, в этом стоит винить холодную погоду, но приход апреля позитивных изменений не принес. Показатели спроса так и остались на уровне февраля, что актуально до сих пор.
В целом же, по итогам второго квартала 2017 года продажи на "загородке" снизились почти на четверть - 23,2%. За указанный период удалось реализовать 2960 лотов, когда в том же отрезке прошлого года этот показатель был равен 3854 объектам.
Здесь снова лидируют УБП - у них 53% продаж. Эксперты компании утверждают, что преобладание в структуре реализованного спроса данного формата сигнализирует о далеко не лучшем состоянии рынка, т.к. является свидетельством низкой платежеспособности покупателей.
"Малоэтажка" приобретается в 32% случаев, коттеджи выбирают лишь 7% потребителей. Наконец, 5% покупок относится к таунхаусам, 3% - к дуплексам.
"Второй квартал еще раз показал, насколько сегодня сложный рынок, - отмечает Алексей Сенчук. - Очень часто покупатели не готовы платить за объект его реальную цену. Им необходимо снижение на 20-30%, а то и больше. И когда они понимают, что это невозможно, подчеркну, по объективной причине себестоимости, то отказываются от приобретения вообще".
"Людей с "живыми деньгами" сейчас крайне мало, и в таких условиях как никогда становится ясно, что на рынке загородной недвижимости нужна развитая ипотека, - дополняет Антон Архипов. - Получить кредит на строящийся объект очень сложно, если он не реализуется по ФЗ №214. Купить готовый тоже нелегко: у девелоперов не хватает денег, и строят они свои дома, так скажем, в час по чайной ложке".
Однако главная проблема, по мнению экспертов, заключается в общей неустойчивости положения большинства застройщиков.
"Раньше многие компании как-то держались благодаря определенному запасу прочности, но в этом году их проблемы превратились в снежный ком, - говорит Антон Архипов. - У банков, где они кредитовались, отзывают лицензии, подрядчики, с которыми они были связаны, заявляют о банкротстве. В итоге не выдержавшие конкуренции компании не просто вымываются с рынка - их уносит этим потоком. Я бы сказал, что число организаций, которые могут не дотянуть до следующего года, составляет порядка 80%. И даже среди оставшихся 20% треть чувствует себя не вполне уверенно".
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
