Объем предложения на первичном рынке загородной недвижимости сократился на 14%
2 февраля 2017
Аналитики компании "Метриум Групп" подвели итоги года на первичном рынке загородной недвижимости. Объем предложения сократился на 14%. Средняя цена квадратного метра домовладения снизилась на 8,1% в рублевом выражении и на 3% - в долларовом.
Средняя цена кв. метра домовладения снизилась на 3% в долларовом выражении
Прошедший 2016 год на рынке загородной недвижимости оказался небогат на события. По данным "Метриум Групп", в продажу вышел всего один проект - КП "Архангельское 5" - клубный поселок премиум-класса по Новорижскому шоссе на 10 домовладений. Также началась реализация второй очереди КП "Раздоры" на Рублево-Успенском направлении, а в некоторых уже реализуемых объектах были выведены новые лоты.
Таким образом, по итогам 2016 года на загородном рынке в выделенном сегменте было представлено 40 коттеджных поселков. Совокупный объем предложения оценивается на уровне 970 домовладений, что на 14% ниже по сравнению с началом года.
Как отмечают аналитики "Метриум Групп", по-прежнему максимальный объем лотов (40%) экспонируется на Новорижском направлении. За отчетный период его доля сократилась на 6 п.п., в том числе благодаря стабильному покупательскому интересу. За ним с 27% следует Рублево-Успенское шоссе (+2 п.п. с начала года). Замыкает тройку Киевское направление (+3 п.п.). Доля Дмитровского шоссе по итогам 2016 года составила 13%, Минского - 4%.
Основной объем предложения (62%) сосредоточен в 21-30 км от МКАД (+1 п.п. с начала года). Немногим менее трети лотов экспонируется в поселках, расположенных на расстоянии от 11 до 20 км (+4 п.п.). Всего 5% домовладений представлено на наиболее удаленных территориях, а 3% - в ближнем поясе, их доли за отчетный период показали динамику -5 п.п. и +1 п.п. соответственно.
Порядка 57% домовладений на рассматриваемом рынке экспонируется в элитных поселках (-4 п.п. по сравнению с началом года), почти треть лотов приходится на бизнес-класс (+5 п.п.). Традиционно на исследуемых направлениях невелика доля низкобюджетных объектов (11%).
По данным экспертов "Метриум Групп", наиболее заметные изменения в структуре предложения по классу произошли на Дмитровском направлении: с начала года на 14 п.п. повысилась доля комфорт-класса (до 77%). Основной причиной ее роста стал высокий покупательский интерес к одному из локальных высокобюджетных проектов - КП "Пестово". По остальным направлениям изменения были незначительными и оказались по большей части связаны с "вымыванием" наиболее ликвидного предложения.
Средняя площадь домовладения, экспонируемого на первичном загородном рынке указанных направлений, по итогам 2016 года составила 576 кв. м, что на 4% меньше, чем в начале года. Сокращение среднего размера выставленного на продажу дома в пределах 2-3% отмечено на Дмитровском, Новорижском и Киевском направлениях. В первом случае причиной послужило снижение доли высокобюджетного предложения, во втором - выход КП "Архангельское 5" со сравнительно небольшими для направления коттеджами (350 в. м), а также особенности локального спроса, в третьем - внутренние изменения в предложении. Кроме того, аналитики "Метриум Групп" отмечают, что некоторые девелоперы вывели с рынка наиболее крупные и дорогостоящие лоты. На Минском направлении средняя площадь экспонируемого домовладения за отчетный период практически не изменилась, а на Рублево-Успенском благодаря выходу второй очереди КП "Раздоры" и покупательскому интересу к небольшим площадям, средний размер выставленного на продажу коттеджа вырос на 3%.
По подсчетам аналитиков "Метриум Групп", средняя цена квадратного метра домовладения на рассматриваемых направлениях по итогам года составила 168 3702 руб. ($2 710). По сравнению с началом года она сократилась на 8,1% в рублевом выражении и на 3% - в долларовом. Одной из причин снижения ценового уровня стало укрепление рубля по отношению к доллару, особенно заметное в 4 квартале (с 64,99 до 62,09 руб. за доллар). Кроме того, многие застройщики в течение года напрямую снижали цены на все или отдельные лоты с целью привлечения покупателей.
Сокращение средней цены квадратного метра домовладения за отчетный период отмечено практически по всем направлениям. Единственным исключением стало Минское, с начала года прибавившее 0,6%. Средний ценовой уровень на указанном шоссе остается самым высоким из исследованных (344 200 руб. за кв. м). На втором месте удерживается Рублево-Успенское направление (204 010 руб. за кв. м), на третьем - Новорижское (149 870 руб. за кв. м), по сравнению с первым кварталом они потеряли 9,8% и 8,8% соответственно. Наиболее заметное снижение ценового уровня отмечено на самых бюджетных направлениях - Киевском (-13,4%) и Дмитровском (-10,6%).
Средняя стоимость домовладения (с учетом земельного участка) по итогам 2016 года составила 103,97 млн руб. По сравнению с началом года она снизилась на 10%. Все так же самые дорогостоящие лоты сконцентрированы на Минском (173,64 млн руб.), Рублево-Успенском (136,78 млн руб.) и Новорижском (122,31 млн руб.) направления. За отчетный период все они показали отрицательную динамику в 12%, 10% и 2% соответственно. На Киевском шоссе средняя стоимость лота сократилась на 14% (до 52,5 млн руб.), а на Дмитровском - сразу на четверть (до 16,35 млн руб.).
Тенденции 2016 года
Низкая девелоперская активность. На протяжении последних нескольких лет на загородном рынке сохраняется низкая девелоперская активность. Во многом она связана с переориентацией части застройщиков на возведение более ликвидных новостроек с квартирами, которая началась после кризиса 2008 года. Кроме того, некоторые девелоперы в условиях нестабильной экономики в ушедшем году пересматривали концепции проектов или вовсе отказывались от их реализации. В результате рынок пополнил всего один новый клубный поселок с коттеджами.
Рост спроса. В 2016 году отмечен рост покупательского интереса к загородной недвижимости по сравнению с 2015 годом. Многие покупатели, ранее откладывающие приобретение домовладения, решались на сделку, чему в немалой степени способствовали максимально лояльные условия, предлагаемые продавцами. Число сделок на загородном рынке за год выросло более чем на треть, хотя в целом после кризиса 2008 года покупательская активность на рынке остается достаточно низкой. В условиях отсутствия новых проектов это привело к "вымыванию" наиболее ликвидных объектов и общему сокращению объема предложения. При этом спрос сконцентрировался на наиболее интересных поселках с самым удачным сочетанием цены и качества.
Снижение цен. Сокращение ценового уровня наблюдалось на протяжении всего года, по итогам отчетного периода составив 8,1%. Среди основных причин - укрепление национальной валюты по отношению к доллару, а также прямое уменьшение цен в нескольких наименее привлекательных поселках. Самым заметным снижение ценового уровня оказалось в 4 квартале 2016 года (-6%), когда к росту курса рубля прибавились многочисленные акции и специальные предложения, делающие потенциальную покупку максимально выгодной.
Изменение покупательских предпочтений. В 2016 году спрос на загородную недвижимость претерпел существенные изменения, главным из которых стало сокращение среднего бюджета покупки. Если годом ранее он составлял порядка $2,8 млн, то теперь снизился до $1,5 млн. На фоне стремления к приобретению более дешевого домовладения наблюдается рационализация спроса. Покупатели отказываются от излишней площади коттеджа и земли, предпочитая дома площадью порядка 450-500 кв. м с участком не более 20 соток. При этом поступиться комфортом клиенты не готовы: по-прежнему наибольшей популярностью пользуются поселки на западных направлениях.
Увеличение срока принятия решения. Недостаток ликвидных объектов, лояльные условия продавцов и ограничения по бюджету привели к увеличению срока принятия решения относительно покупки. Если раньше на одного клиента приходилось по 15-20 просмотров, то сейчас, прежде чем совершить приобретение, потенциальные покупатели посещают до 50 объектов, сравнивая их индивидуальные характеристики и условия продавцов.
Прогноз на 2017 год
"Ситуация на рынке загородной недвижимости в 2017 году во многом будет зависеть от состояния экономики страны и внешнеполитической обстановки, так как потенциальная аудитория рассматривает приобретение такого жилья как долгосрочную инвестицию, а значит, старается учесть все возможные изменения и факторы, - комментирует Илья Менжунов, директор Департамента элитной недвижимости компании "Метриум Групп". - Все ведущие рейтинговые агентства и финансовые организации, в том числе и иностранные, прогнозируют на 2017 год небольшую, но положительную динамику ВВП страны и общую стабилизацию экономики. Если это произойдет, на загородном рынке следует ожидать роста покупательской активности, в том числе и за счет реализации накопившегося в 2016 году отложенного спроса, который составили те, кто заинтересован в покупке, но не решался на нее из-за нестабильной ситуации в экономике. Серьезного повышения цен ожидать не следует, поскольку конкуренция все еще высока, а бюджет покупки остается решающим фактором при принятии решения. Также низкой останется девелоперская активность, застройщики начнут выводить на рынок новые проекты только будучи уверенными в восстановлении спроса".
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
