Самая высокая средняя цена квадратного метра среди окраинных районов Москвы зафиксирована в Строгино
12 января 2017
В последнее время повышенный интерес для различных игроков рынка недвижимости представляют тенденции, связанные с миграцией покупателей жилья между Москвой и Подмосковьем. Проанализировав ситуацию по всем направлениям (кроме юго-западного, где расположена Новая Москва), Аналитический центр ИНКОМ-Недвижимость выявил существенную разницу в цене квадратного метра вторичных объектов, находящихся на соседних столичных и подмосковных территориях. На основе этих данных специалисты компании составили ТОП-3 направлений, где данный показатель достигает наибольшего значения.
На втором месте - эксклавный район Куркино
Согласно подсчетам аналитиков, максимальный разрыв в стоимости квадратного метра вторичной недвижимости на территории Москвы и пограничного Подмосковья - 83% - зафиксирован на западном направлении (район Строгино / город Красногорск), наименьший - 24% - на северо-западном направлении (город Зеленоград / поселок Андреевка). По мнению экспертов, первостепенным фактором, повлиявшим на разницу в стоимости жилья в Москве и Подмосковье по всем рассмотренным направлениям, является статус московской прописки, обладатели которой, в частности, могут рассчитывать на предоставление более качественных социальных услуг (в сфере образования, медицинского обслуживания и т.д.) и больший размер социальных выплат. Также в том случае, когда речь идет о территории Москвы, определенное влияние может иметь и такая характеристика, как престижность района. Что же касается стоимости квадратного метра в расположенных вблизи МКАД городах Подмосковья, то здесь наиболее значимым ценообразующим фактором является степень удаленности населенного пункта от столицы и в особенности от ближайших станций метро.
Мнение экспертов подтверждают цифры: так, из рассмотренных подмосковных территорий наибольшая средняя стоимость квадратного метра зафиксирована в Реутово, первом городе за пределами МКАД, где была открыта станция метро, - она составляет 121,7 тыс. рублей. Наименьшая средняя цена квадратного метра отмечена в граничащем с Зеленоградом поселке Андреевка, наиболее удаленном из всех исследуемых населенных пунктов, - 85,1 тыс. рублей (в то время как в самом Зеленограде данный показатель равен 105,9 тыс. рублей). В плане инфраструктуры находящиеся за МКАД подмосковные города развиты одинаково хорошо, соответственно, этот показатель в расчет не принимался.
Необходимо отметить, что такой фактор, как состояние жилого фонда, не повлиял на разницу между стоимостью вторичной недвижимости на соседних территориях Москвы и Московской области. В целом состояние жилого фонда в Подмосковье (где расположено больше площадок для строительства) лучше, чем в пограничных столичных районах, так как выставленные на продажу вторичные объекты в области - с более удобными планировками - находятся в основном в возведенных не так давно новостройках. Аналитики отметили следующую особенность: в окраинных районах Москвы структура предложения в большей степени состоит из жилых площадей экономкласса (в диапазоне от 48% до 69%), расположенных в основном в старых панельных домах (от 49% до 96%), в то время как в граничащих с ними городах Подмосковья доля квартир комфорт- и бизнес-классов превалирует над долей объектов сегмента "эконом", метраж квартир больше, а самыми распространенными типами домов являются "монолит" или "панели" современных серий. Несмотря на это, разница между ценой квадратного метра в Москве и Подмосковье остается весьма значительной, а ее величина во многом зависит от того, как варьируется стоимость жилых площадей по столичным районам.
Наиболее высокая средняя цена квадратного метра среди окраинных районов Москвы - 191,3 тыс. рублей - зафиксирована в районе Строгино, на западном направлении. На втором месте - 187,8 тыс. рублей - эксклавный район Куркино, находящийся за МКАД и окруженный подмосковными Химками. Этот пример является исключением и не соответствует приведенной выше характеристике жилфонда, так как Куркино - экспериментальный район, застройкой которого в 1999-2006 годах занимался Департамент инвестиционных программ строительства Правительства Москвы (ДИПС). В результате структура предложения в этом районе кардинально отличается от таковой в других столичных районах, расположенных около МКАД: на территории Куркино представлены как многоэтажные дома, так и форматы, характерные для загородного рынка жилья, - коттеджи и таунхаусы.
Подавляющее большинство объектов, выставленных на продажу в Куркино, - это жилплощади бизнес-класса, их доля составляет 92% (доля объектов "комфорт" - 8%, квартир "эконом" в продаже в этом районе не имеется). Для сравнения: доля квартир бизнес-класса в Зеленограде, где данный показатель также весьма высок, составляет 45%, а наименьшая доля объектов рассматриваемого сегмента на территории Москвы зафиксирована в находящемся на юго-востоке районе Братеево (1%) и в занявшем третье место в ТОПе Северном Медведково (3%). Наиболее распространенный тип домов в Куркино - "монолит" (71%), доля "панелей" составляет всего 1%. Средний метраж 1-, 2- и 3-комнатных квартир в Куркино больше, чем в других московских окраинных районах, по сравнению с Химками средняя площадь 1- и 2-комнатных квартир здесь больше на 9% и 24% соответственно, 3-комнатных - на 25%. По такому параметру, как средняя общая стоимость квартиры, ценовой разрыв между парой Куркино / Химки также достигает наибольшего среди других примеров значения - 196% (22,4 млн рублей против 7,6 млн рублей).
Пары Строгино / Красногорск и Северное Медведково / Мытищи в целом соответствуют описанной выше ситуации с состоянием жилфонда. Структура предложения в окраинных районах Москвы состоит в основном из объектов экономкласса - в Строгино этот показатель равен 65%, в Северном Медведково - 58%; наиболее распространенный тип домов - "панель": 89% и 78% соответственно. В подмосковном Красногорске доля объектов комфорт-класса составляет 44%, "эконом" - 38%, в Мытищах первое место по численности занимает жилье бизнес-класса (45%), на втором месте - "комфорт" (34%). Средняя площадь 1-, 2- и 3-комнатных квартир в этих городах больше, чем в прилегающих к ним столичных районах: разрыв составляет от 7% до 13%. Средняя общая стоимость квартиры в населенных пунктах на западном направлении равна 14,7 млн рублей в Строгино и 7,7 млн рублей в Красногорске (на 90% меньше). На северо-восточном направлении соотношение следующее: в Северном Медведково - 9,1 млн рублей, в Мытищах - 5,9 млн рублей (на 54% меньше). Высокую стоимость квадратного метра в Строгино помимо престижности данного направления можно объяснить также благоприятной экологической обстановкой (здесь расположены лесопарковые зоны), развитостью инфраструктуры района, наличием станции метро и выездов на МКАД.
При этом, по мнению аналитиков, люди, приобретающие недвижимость в граничащих с МКАД городами Подмосковья, - это либо жители тех же самых населенных пунктов, соседних областей, либо покупатели из отдаленных регионов, которые стремятся перебраться поближе к столице (например, к месту работы), однако из-за нехватки средств на приобретение жилья в Москве они соглашаются на более бюджетные варианты в Московской области. Недвижимость на окраинных территориях Москвы приобретают в основном жители этих же районов, которые переезжают на новое место жительства под влиянием каких-либо бытовых факторов.
"В будущем ценовая разница между объектами вторичной недвижимости, расположенными на территориях Москвы и пограничного Подмосковья, - можно сказать, практически на соседних полянах, - увеличится, - прогнозирует руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов, - так как жилой фонд в столичных районах около МКАД со временем будет реконструирован. В результате цена квадратного метра этих квартир вырастет, в то время как разница в качестве московского и подмосковного жилья будет, наоборот, нивелироваться".
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
