81 % проданных в мае объектов вторичного рынка жилья были реализованы с дисконтом
2 июня 2016
По данным Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость, количество заявлений о предоплате в сегменте купли-продажи жилья (ключевой показатель актуального спроса) в мае 2016 года на 45,5 % превзошло аналогичное значение годом ранее - минимальное за 11 лет статистических наблюдений. При этом относительно высокая активность покупателей на московском вторичном рынке жилья, тем более очевидная в сравнении с прошлогодними показателями, не приводит к увеличению цен. Средняя стоимость предложения в указанном сегменте продолжает плавно снижаться: регрессивная динамика с начала года составила 1,3 %, а количество сделок с дисконтом по-прежнему находится на максимальном уровне.
Средний размер скидки составил 8,4 %
Спрос
"Среднестатистические суммарные показатели покупательской активности в мае традиционно уступают значениям остальных месяцев года (за исключением июня и декабря), открывая период относительного летнего затишья на рынке жилья. Однако в мае 2015 года "сезонная" коррекция скорее напоминала обвал: в годовом выражении количество обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья снизилось в 2,3 раза (на 126 %). Этот показатель в конечном итоге стал минимумом за всю историю наблюдений с 2005 года и, по сути, оказался пресловутым дном вторичного рынка жилья по его ключевому показателю - уровню покупательского спроса", - отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
Статистика нынешнего мая свидетельствует об увеличении активности покупателей относительно прошлого года более чем в 1,5 раза. Количество обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья (потенциальный спрос) возросло в годовом выражении на 55,2 %, количество финансовых обязательств о проведении сделок (актуальный реальный спрос) за тот же период - на 45,5 %.
По сравнению с апрелем 2016 года показатель потенциального спроса снизился на 23 %, реального - на 19,6 %. Однако в данном случае отрицательная коррекция - прямое следствие "больших майских выходных". Если оценить майскую статистику покупательской активности в пересчете на количество рабочих дней, то она окажется равной апрельской (и это без учета того, что период с 10 по 13 мая отмечен сниженным интересом покупателей к вопросам купли-продажи жилья: примерно на 40 % относительно значений второй половины месяца).
Предложение
Объем предложения на вторичном рынке жилья г. Москвы в мае составил 43 297 объектов - это на 0,2 % меньше, чем в апреле, и на 0, 1 % ниже показателя начала 2016 года. Положительная динамика в годовом выражении составила 1,5 %.
При этом за прошедший год произошли показательные изменения в структуре предложения, самое заметное из которых - почти двукратное увеличение доли объектов стоимостью до 5 млн рублей в общем объеме представленного к продаже жилья. В абсолютных цифрах количество таких лотов также увеличилось в 2 раза (на 103 %) - с 1279 до 2597 объектов. Такая резкая динамика может быть объяснена совокупностью факторов. С одной стороны - фактической коррекцией цен на жилье (в среднем 15 % с учетом торга в годовом выражении). С другой - т. н. эффектом низкой базы в первой половине 2015 года, когда объем предложения дешевого жилья не успел восстановиться после ажиотажного спроса, вызванного резкой девальвацией рубля в конце 2014 года. Последнее усугублялось тем, что дезориентированные в ситуации крайней неопределенности новые продавцы не спешили выходить на рынок и предпочитали занять выжидательную позицию, если их жилищный вопрос не требовал срочного решения (подтверждением этого, в частности, является максимальное в прошлом году - на 30 % - снижение в мае количества "эксклюзивов", поступивших в компанию в течение месяца).
Цена
Активизация спроса поддерживает товарооборот на вторичном рынке жилья, но не является достаточной, чтобы стимулировать цены в этом сегменте. По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, объем предложения примерно в 2,5 раза превышает актуальные потребности покупателей, глобально ограниченные негативными последствиями экономического кризиса.
Средняя стоимость предложения на московском вторичном рынке жилья в мае продолжила плавно снижаться и остановилась на отметке 184,2 тыс. рублей за кв. м. Отрицательная коррекция относительно апреля составила 0,6 %, с начала 2016 года - 1,3 %. По сравнению с маем 2015-го средняя заявленная цена в указанном сегменте снизилась на 6,8 %.
"При этом принципиально важно, что у большинства участников рынка отсутствуют ожидания резкой корректировки стоимости жилья. Продавцы в целом не ждут роста цен, а покупатели не строят иллюзий по поводу их обвального падения, хотя их ожидания по-прежнему чуть ниже изначально заявленного ценника. Потребитель хочет немного поторговаться - это ему можно обещать в ближайшей перспективе: торговаться в пределах 10 % рынок будет", - отмечает Сергей Шлома.
Его слова подтверждает статистика: доля продаж с дисконтом на московском вторичном рынке жилья по-прежнему остается на максимальном уровне. 81 % проданных в мае объектов были реализованы по итогам торга на понижение. Средний размер скидки - 8,4 % (минус 0,7 п. п. по сравнению с апрелем). 8 % реализованных объектов были проданы с премией, 11 % - по заявленной продавцом стоимости.
Таким образом, относительно прошлого года фактические продажные цены в сегменте вторичного жилья г. Москвы снизились примерно на 15 %. При этом текущая регрессивная динамика стоимости объектов не оказывает существенного влияния на поведение участников рынка.
Средняя стоимость предложения, выраженная в долларовом эквиваленте, составила по итогам мая $ 2797 за кв. м, снизившись относительно апреля на 1 %, но увеличившись на 4,4 % с начала текущего года. При этом регрессивная динамика по этому показателю с мая 2015 года составила 28,6 %.
Экспозиция
Срок экспозиции объектов на московском вторичном рынке жилья в мае составил 71 день - на 3 дня (4,1 %) меньше, чем в апреле. От зафиксированного в феврале 2015 года максимума (100 дней) данный показатель вернулся к среднему значению за 4 года наблюдений (72 дня). При этом май традиционно характеризуется минимальными годовыми показателями срока экспозиции, что в значительной мере объясняется желанием покупателей завершить необходимые процедуры, связанные с решением жилищных вопросов, до наступления отпусков. Исходя из статистики наблюдений за предыдущие годы, в перспективе нескольких месяцев можно прогнозировать некоторое увеличение срока экспозиции объектов в сегменте вторичного жилья.
Самая дешевая квартира
В настоящее время самой дешевой квартирой на вторичном рынке жилья в пределах МКАД является "однушка" на 1-м этаже 4-этажного кирпичного дома во 2-м квартале Капотни (ст. м. "Братиславская"). Общая площадь - 37,9 кв. м, жилая - 19,1 кв. м. Цена предложения: 2,8 млн рублей.
Самая дорогая квартира
Самым дорогим предложением является двухуровневая квартира в реконструированном малоэтажном особняке 1885 года постройки в Малом Кисловском переулке (ст. м. "Арбатская"). Общая площадь - 432 кв. м, жилая площадь - 313 кв. м, кухня - 17 кв. м. Первый уровень: кухня-столовая, гостиная, комната для персонала; второй уровень: 3 спальни, бильярдная. Ориентировочная стоимость в российской валюте: 2,57 млрд рублей.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
