Рынок загородной недвижимости пополняется за счет новых очередей старых проектов
12 апреля 2016
В Департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость проанализировали итоги первого квартала 2016 года и отметили ряд конъюнктурных изменений на рынке в сравнении с аналогичным периодом прошлого года.
Стоимость реализации малоэтажного жилья осталась на прошлогоднем уровне - 3,6 млн руб.
Тренды: старый проект лучше новых двух?
Одна из очевидных тенденций на загородном рынке жилья - сокращение количества новых поселков. В первом квартале 2016-го их было всего 11 против 16 кварталом ранее и год назад. Это связано как с уменьшением объема инвестируемых в строительство средств и неясными долгосрочными перспективами, так и с трендом на укрупнение рынка застройщиков. Лидеры отрасли сначала проводят тщательную ревизию проектов поглощенного игрока, а затем уже выставляют их на продажу. При этом они нередко придерживают часть объектов, ожидая наилучшего момента для их вывода на рынок.
Только второй и третий кварталы прошлого года - "высокий сезон" на "загородке" - отметились ростом числа выводимых поселков: в эти периоды их насчитывалось 31 и 23 соответственно.
"Серьезных новых проектов на загородном рынке недвижимости почти нет, - отмечает Дмитрий Таганов, руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость. - В большинстве случаев выводятся просто земельные участки, иногда даже без коммуникаций. Кроме того, рынок пополняется за счет новых очередей старых проектов".
Цена предложения: рекордные минус 30,5% на УБП
Эффект "вымывания" наиболее ликвидного и, соответственно, наиболее дешевого предложения, приводящий к постепенному росту удельного веса более дорогих объектов, сказался на росте средних цен предложения. У коттеджей он составил 12,2% (до 43,9 млн руб.), таунхаусов - 9,9% (до 12,2 млн руб.), дуплексов - 4,7% (до 12,4 млн руб.). При этом средняя стоимость предложения квартир в малоэтажных домах, напротив, показала небольшое снижение - минус 4,8% (до 5,4 млн руб.).
Значительное падение цены предложения - минус 30,5% (до 2,6 млн руб.) - продемонстрировал за отчетный период формат участков без подряда (УБП), что свидетельствует о постепенном насыщении им рынка.
За счет того, что наиболее многочисленный эконом-класс состоит по большей части именно из УБП, средняя стоимость предложения в этом сегменте за последний год снизилась на 6,7%, составив 2,2 млн руб. В комфорт-классе цена предложения осталась на прежнем уровне - 8,5 млн руб., в "бизнесе" она уменьшилась на 8,1% - до 14,9 млн руб., а в "премиуме" показала рост на 8,1%, достигнув отметки 34,4 млн руб.
Цена реализации: "эконом" и "комфорт" в минусе, "бизнес" и "премиум" в плюсе
Средняя стоимость реализации коттеджей и таунхаусов выросла за последний год ощутимо сильнее, чем их цена предложения - на 45,7% и 36,3% соответственно (главным образом за счет высших ценовых сегментов). Теперь она равна 21,3 млн руб. при покупке коттеджа и 10,9 млн руб. в случае приобретения таунхауса.
Стоимость реализации малоэтажного жилья осталась на прошлогоднем уровне - 3,6 млн руб. Дуплексы, наоборот, стали продаваться дешевле - в среднем за 7,5 млн руб., что на 55,6% меньше, чем в первом квартале 2015-го. Чек покупки в формате УБП тоже уменьшился, но не столь серьезно - на 13,9%. Сейчас он составляет в среднем 1,5 млн руб.
Если говорить о классах, то здесь, как и в случае со стоимостью предложения, ценовая коррекция была значительнее в низком ценовом сегменте: в "экономе" стоимость объекта упала на 18,7% - до 1,5 млн руб., в "комфорте" - на 11%, до отметки 5,4 млн руб. Цены лотов в сегментах "бизнес" и "премиум" отметились ростом на 4,7% и 4,9%, составив 10,7 млн руб. и 20,4 млн руб. соответственно.
Спрос: лишь УБП показывают рост
За год количество реализованных лотов на загородном рынке недвижимости сократилось на 7,9% - до 3 082 объектов. Самое значимое падение зафиксировано в формате малоэтажного жилья - минус 5,2%.
"Малоэтажное жилье рискует растерять свою привлекательность, - комментирует Дмитрий Таганов. - На это есть ряд причин. Во-первых, по уровню цен "малоэтажка" дошла до черты, за которой покупатели не готовы воспринимать ее как достойного конкурента квартире в многоэтажном доме. Во-вторых, такую квартиру сложнее рассматривать как инвестицию. И, наконец, в малоэтажном строительстве выше риск недостроя. При этом несколько лет назад "малоэтажки" пользовались популярностью из-за оптимального сочетания цены и уровня комфорта. Однако с повышением их стоимости ситуация начала постепенно меняться".
Спрос на участки без подряда, напротив, за год вырос на 7,6%, достигнув исторического максимума в 62% от общего числа сделок. Во многом это объясняется тем, что около 90% выводимых на рынок проектов являются сейчас представителями формата УБП. К тому же, земельный участок - самый доступный в условиях кризиса вариант для желающих приобрести загородную недвижимость, позволяющий начать строительство тогда, когда это будет удобно его владельцу.
За отчетный период немного просел спрос на таунхаусы (минус 2,8%), покупательский интерес к коттеджам и дуплексам остался на прежнем уровне.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
