Количество новых коттеджных поселков на подмосковном рынке уменьшилось в три раза
25 января 2016
Согласно данным аналитического отчета, составленного в департаменте загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость, в IV квартале 2015 года на подмосковный рынок было выведено в 3 раза меньше новых поселков, чем в аналогичный период 2014 года. Снижение активности девелоперов эксперты объясняют следствием кризисных явлений и переизбытком предложения в зоне дальнего Подмосковья. Вместе с тем число сделок на рынке загородной недвижимости, спровоцированных дальнейшим ослаблением рубля, за последний месяц возросло на 6%.
В 2015 году наибольшим спросом пользовалась загородная недвижимость ближнего Подмосковья
"Вывод поселка на загородный рынок жилья требует от застройщика больших временных затрат. Следовательно, проекты, выставленные на продажу в конце 2015 года, были запланированы в более благоприятный экономический период. В 2014 году активность девелоперов пошла на спад, в результате по итогам IV квартала 2015 года появилось только 11 новых коттеджных поселков против 33-х в аналогичный период 2014-го. Отрицательная динамика прослеживалась начиная с весны 2015 года. Так, во II квартале Подмосковье пополнилось 31 новым проектом, а в III квартале число новых проектов сократилось уже до 21.
Новое - хорошо забытое старое
Нельзя сказать, что предложение новых объектов сконцентрировано на каком-то одном направлении - оно добавилось по всем локациям относительно равномерно. Условно новые проекты 2015 года можно разделить на 3 группы.
К первой относятся поселки, организованные на земле, доставшейся девелоперу в кризис на крайне выгодных условиях, например, за долги или в качестве залогового имущества. В этом случае застройщик зачастую стремится извлечь из полученного актива быструю прибыль, реализуя главным образом участки без подряда.
Вторая группа проектов появилась на базе уже существующих - как новая очередь строительства либо новый квартал в продаваемом или уже проданном поселке. Примером здесь может служить территория организованной застройки в КП "Белаго", где изначально продавались участки без подряда. Предложение небольших дуплексов по цене от 3,8 млн рублей повысило интерес покупателей к проекту в целом. Подобная концепция использовалась и в ЖК "Полесье", в котором появился квартал организованной застройки "Буковая аллея" - купить коттедж площадью 123 кв. м здесь можно по цене 4,7 млн рублей.
Поселки третьей группы расположились преимущественно в уникальных и наиболее востребованных покупателями локациях. В этом случае застройщик уже имел опыт успешной реализации лотов на данном направлении и довольно точно понимал, на какие сегменты и форматы существует отложенный спрос. В качестве примера можно назвать КП "Спорт-Таун" в 15 км от МКАД на территории "новой Москвы", построенный на берегу реки и в шаговой доступности от необходимой социальной инфраструктуры.
Участки без подряда - вчерашний день?
В 2015 году вообще и в IV квартале в частности наибольшим спросом пользовалась загородная недвижимость, расположенная в ближнем Подмосковье - между Московским малым и большим кольцами, где на конец года было сосредоточено 44% проданных объектов. В аналогичный период 2014-го здесь был реализован 41% от всех предложенных лотов. В зоне до Московского малого кольца - в ближайшем Подмосковье - в IV квартале 2015 года заключен 41% сделок против 44% годом ранее. За пределами Московского большого кольца в отчетном периоде было сконцентрировано 15% реализованного спроса. По сравнению с аналогичным периодом 2014-го результат не изменился.
Внимание покупателей, прикованное к территориям вблизи столицы, с одной стороны, побуждает девелоперов выводить на рынок новые поселки, с другой, ограничивает застройщиков в их стремлении предлагать участки без подряда.
"Сейчас многие участки без подряда реализуются практически по цене подведения коммуникаций, что невыгодно землевладельцам. В будущем количество удачно расположенных поселков такого формата будет сокращаться, уступая место проектам с компактными коттеджами, таунхаусами и малоэтажными домами - это наиболее эффективные способы использования земли с хорошей локацией", - комментирует руководитель офиса "Сретенское" департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость Антон Архипов.
Большинство покупателей выбирает загородное жилье в качестве альтернативы московскому либо планирует сделать его основным в перспективе. Как следствие - специалисты ожидают смещения предложения участков без подряда в дальнее Подмосковье на расстояние от 30 км от МКАД, где и в настоящее время совершается значительная доля сделок с данным форматом недвижимости. В целом по итогам IV квартала 2015 года участки без подряда составили 58% от всех приобретенных в Подмосковье объектов. Годом ранее результат был аналогичный. Здесь следует отметить, что помимо земли на загородном рынке в радиусе 40-50 км от МКАД зафиксировано избыточное предложение домовладений и участков с подрядом.
Все меньше, меньше и меньше...
Формирующиеся в ответ на кризис тренды на рынке, а также популярность загородных объектов на близком от Москвы расстоянии приводят к изменениям в общей структуре предложения и спроса. Например, на традиционно элитном направлении Новая Рига в прошлом году массово зафиксированы сделки с покупателями эконом-класса. В 2016 году эксперты ожидают схожие пертурбации в других локациях. В частности, на востоке могут появиться объекты, ориентированные на сегменты "бизнес" и даже "премиум", поскольку там тоже отмечен устойчивый спрос на подобные классы недвижимости.
"В 2016 году застройщики будут ограничены в возможности радикально сокращать площади объектов для поддержания динамики продаж - потенциал здесь практически исчерпан, поэтому дальнейшее продвижение поселков будет осуществляться за счет более грамотной концепции развития территории. Поселки станут удобнее. При этом индивидуальные участки будут небольшими либо вовсе будут отсутствовать. В частности, уже сейчас востребован экономичный вариант таунхаусов, у которых имеется только место для парковки автомобиля и беседка для барбекю", - прогнозирует Антон Архипов.
По мнению эксперта, затянувшийся экономический кризис повлечет за собой не только дальнейшее уменьшение количества новых поселков на "загородке", но и сделает спрос на них более дифференцированным. В изменившихся реалиях покупателю уже недостаточно приобрести недвижимость дешево. Теперь он оценивает, подходит ли данный конкретный объект для комфортного проживания. Эта избирательность в текущем году станет все более очевидной и с большой вероятностью повлечет за собой увеличение числа нереализованных проектов. Скидки, каков бы ни был их размер, при отсутствии должного набора инфраструктурных опций ситуацию не исправят. В итоге некоторые девелоперы будут вынуждены покинуть рынок либо объединиться с более крупными его игроками.
Мечты сбываются
В конце декабря 2015 года специалисты департамента загородной недвижимости ИНКОМ-Недвижимость прогнозировали, что дальнейшее ослабление рубля может подстегнуть отложенный спрос на загородном рынке Подмосковья. Первые две декады января 2016-го действительно отметились ростом активности со стороны обладателей валютных накоплений и тех, у кого в ближайшее время заканчивается срок рублевых депозитов, открытых в 2015 году. Первой категории покупка загородных объектов в условиях дальнейшего падения долларовых цен на них обходится еще дешевле. Те же, кто в ближайшее время закроет свои депозитные счета, обращают внимание на загородные лоты как на средство сохранения сбережений от обесценивания. Эксперты свидетельствуют, что с конца декабря 2015 года в течение месяца число сделок такого рода увеличилось как минимум на 6%.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
