В кризис на столичном рынке аренды жилья усиливается тенденция сдачи "под ремонт"
19 января 2016
По данным Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, в категории квартир, которые в настоящее время сдаются "под ремонт", растет количество объектов в новостройках, при этом отсутствуют предложения в "сталинских" домах.
Московские арендодатели все чаще сдают квартиры под ремонт
Согласно исследованию специалистов Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, предложения нанимателям самостоятельно выполнить ремонт в съемной квартире составляют 10% от общего объема объектов и преимущественно распространены на вторичном рынке в сегменте эконом-класса. Хотя и новостройки показывают устойчивый рост: за последние три года объем предложения таких вариантов увеличился с 20% до 30%, а к концу 2015-го достиг отметки в 45% от общего числа квартир "под ремонт". Такой скачок при низкой инвестиционной активности покупателей объясняется рекордным для отечественного рынка жилья объемом предложения новостроек, введенных в Московском регионе в прошлом году, - 6 млн квадратных метров.
В новостройках с отделкой "под ключ" заинтересовано большинство покупателей жилья эконом-класса - 65%. Ценовая разница между квартирами без отделки и с ремонтом от застройщика составляет около 15%. При этом на первичном рынке недвижимости такого количества предложения фактически нет, и как минимум 57% из указанных 65% покупателей останавливаются на подходящих по цене вариантах без отделки. Показательно, что стоимость самостоятельно выполняемого ремонта - с покупкой отделочных материалов и оплатой труда рабочих - обходится потребителям в среднем в 2-3 раза дороже, чем доплата за квартиру с отделкой. Многие собственники считают рациональным сдать новое жилье в аренду с тем, чтобы наниматель выполнил ремонт в счет проживания. К тому же, если позволяет стоимость работ, можно получать и определенную арендную плату с учетом скидки за ремонт.
Как правило, наймодатель определяет финансовые затраты на отделочные материалы и ремонтные работы, вследствие чего либо снижается общая стоимость аренды, либо предоставляется бесплатное проживание на определенное время - заключается договор найма без арендной платы ровно на период проведения необходимых работ. Последний вариант актуален для групп иногородних рабочих строительных специальностей, которые приезжают в столицу на заработки.
Еще два-три года назад, при относительной экономической стабильности, среди покупателей новостроек наблюдались две ключевые модели поведения. Первая - инвестирование свободных средств в первичные объекты на этапе котлована с последующей их перепродажей при максимальной готовности дома. Очевидно, что таким образом граждане рассчитывали получить дивиденды за счет разницы в стоимости. Вторая - приобретение квартиры с целью улучшения жилищных условий.
В настоящий период, в условиях снижающегося спроса, собственники недвижимости в новостройках из числа условно называемых инвесторов предпочитают выполнить в квартирах минимальный ремонт и сдать их в аренду, чтобы, по крайней мере, компенсировать за счет найма издержки на содержание жилплощади. Представители второй группы, с ухудшением экономических условий в связи с кризисом, в ряде случаев оказались вынуждены стать арендодателями, чтобы поправить пошатнувшееся материальное положение. Самим же им пришлось остаться в своих прежних квартирах. Чтобы минимизировать затраты на обустройство нового жилья, собственники зачастую сдают его в аренду "под ремонт". Есть основания полагать, что данная тенденция будет только усиливаться.
И на первичном, и на вторичном рынках обычная сумма скидки при сдаче "под ремонт" составляет 10-20%. Средняя арендная ставка 1-комнатной квартиры в хорошем состоянии - 30 тысяч рублей в месяц. Дисконт в 20% за аналогичный объект "под ремонт" даст снижение до 24 тысяч рублей. Таким образом, годовая экономия - 72 тысячи рублей.
Традиционно на рынке аренды вторичное жилье, требующее ремонта, разделяется на две категории: пригодное для проживания (где достаточно косметического ремонта, который может быть произведен самим нанимателем в счет арендной платы) и "неликвидные" квартиры (например, после аварии, с ветхими полами или неисправной электропроводкой - здесь необходимы услуги специалистов). И даже при сильных повреждениях квартиры не всегда переходят в разряд объектов для сдачи "под ремонт". Иногда собственники позиционируют их как обычное жилье, на которое они готовы предоставить скидку: ее размер варьируется от 10% до 40% в зависимости от серьезности повреждений.
В базе данных Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость в настоящее время отсутствуют объекты "под ремонт" в "сталинских" домах. Это можно назвать характерной особенностью современного рынка найма жилья в столице.
Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир ИНКОМ-Недвижимость, комментирует:
- В Москве не отмечено тотального обветшания зданий данной категории вообще и жилого фонда в них в частности, что объясняется не только высоким качеством построек. Во многом сохранности объектов поспособствовали сами покупатели. До середины 1990-х годов "сталинские" дома надежно удерживали статус элитных, знаковыми они остаются и по сей день. Но в то время не велось массового строительства современного высококачественного жилья, и часть покупателей была готова заплатить любые деньги за возможность проживать в "сталинке". Состоятельные люди расселяли коммунальные квартиры, выкупали жилые площади целыми блоками и производили там качественный ремонт. Таким образом, ветхие, "некондиционные" объекты в рассматриваемой категории сегодня можно назвать редкостью на столичном рынке аренды жилья.
Как свидетельствуют специалисты, серьезные финансовые траты на ремонт "сталинской" квартиры бизнес-класса резонны, если объект расположен в престижном районе Москвы. В этом случае разумно вложить в него сумму, равную 3-4 арендным ставкам. Такие квартиры снимают люди среднего возраста - чиновники, бизнесмены, представители творческой интеллигенции, для которых особую ценность имеет атмосфера прежней Москвы - советской столицы.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
