PRO-Недвижимость. Портал о недвижимости
Новострой-М Новострой-М Новострой-М
1649 новостроек в Москве 977 новостроек в СПб Форум новостроек
НОВОСТИСТАТЬИОБЗОР СМИАНАЛИТИКАДИЗАЙНСТРОИТЕЛЬСТВОИПОТЕКАМЕРОПРИЯТИЯКАТАЛОГКОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА
Главная » Аналитика » Архив » 1 октября 2015 » "Подводные камни" субсидированной ипотеки на вторичном...Карта сайта

Аналитика рынка недвижимости

RSS

"Подводные камни" субсидированной ипотеки на вторичном рынке жилья

1 октября 2015

По оценкам ИНКОМ-Недвижимость, государственное субсидирование ипотеки на вторичном рынке жилья при т. н. связной операции купли-продажи может активизировать спрос в этом сегменте до 15%. Однако ключевым условием для этого является создание действенного механизма реализации соответствующей программы. Проблема в том, что в настоящее время озвученная в Правительстве РФ концепция не соответствует технологиям проведения сделок, и отчасти противоречит интересам клиентов. В ИНКОМ-Недвижимость полагают, что решение вопроса требует обязательного участия в этом процессе профессионального риэлторского сообщества. В противном случае идея стимулирования продаж в указанном сегменте может вообще не найти своего практического применения.

Товарооборот на вторичном рынке жилья тормозит низкий уровень спроса
УвеличитьТоварооборот на вторичном рынке жилья тормозит низкий уровень спроса
Идея распространения государственного субсидирования ипотеки на вторичный рынок жилья вышла в широкое информационное пространство после ее обсуждения в середине сентября на правительственном совещании под председательством первого вице-премьера Игоря Шувалова. Итогом рассмотрения вопроса стало поручение Минстрою проработать положения соответствующей программы, которая, как предполагается, позволит активизировать спрос на жилую недвижимость.

При этом важно отметить: оживление покупательской активности на вторичном рынке жилья, очевидно, не является самоцелью будущей программы. Предложение о распространении мер государственной поддержки ипотеки на этот сегмент в конечном счете направлено на активизацию спроса на рынке новостроек, где еще летом было отмечено снижение стимулирующего эффекта льготной ипотеки. По сообщениям информагентств со ссылкой на заместителя министра финансов РФ Алексея Моисеева, новая схема субсидирования предполагает проведение т. н связной сделки купли-продажи на первичном и вторичном рынках жилья.

"По нашим оценкам, до 85% сделок на "вторичке" - это альтернативные операции купли-продажи, и примерно каждый пятый "продавец-покупатель" готов рассматривать в качестве альтернативы приобретение квартиры в новостройке", - отмечает директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.

При этом сегодня товарооборот на вторичном рынке жилья тормозит низкий уровень спроса (как следствие, снижая количество потенциальных покупателей в сегменте новостроек). По данным компании, в минувшем месяце количество обращений по выставленным на продажу объектам оказалось почти на 9% ниже, чем год назад. А летом разница доходила до 30%.

Стимулирование ипотечного спроса на вторичном рынке путем снижения ставок по кредитам в рамках программы господдержки (на данный момент предполагается, что ставки не превысят 12% при том, что базовые предложения банков - от 13,5%) не грозит покупательским ажиотажем, но может увеличить количество сделок в этом сегменте на 10-15%. Однако ожидаемый эффект возможен только при условии создания четкого и понятного механизма реализации программы.

"В настоящее время озвучена только общая идея, которая, с одной стороны, воодушевляет участников рынка, а с другой, вызывает массу вопросов. Покупка квартиры в новостройке продавцом вторичного жилья осуществляется по иной схеме, нежели альтернативная сделка на "вторичке", при которой происходит одновременное подписание всех участвующих в "цепочке" договоров купли-продажи, регистрация переходов прав собственности и взаиморасчеты. С новостройками - другая история, это несколько последовательных этапов: сначала выбранный объект бронируется, потом человек продает имеющееся жилье, наконец, вырученные средства используются для оплаты забронированной жилплощади. Иными словами, продавец вторичного жилья в обязательном порядке получает деньги (что, кстати, является условием исполнения договора купли-продажи). И в любой момент - как свободный человек - может передумать покупать квартиру в новостройке. Как тогда быть с уже выданной льготной ипотекой на "вторичке?", - рассуждает Сергей Шлома.

Можно предположить, что условием т. н. связной сделки станет "прямое перечисление" всей или части суммы льготного кредита на счет застройщика (в качестве оплаты бывшим собственником "вторички" квартиры в новостройке) после подписания договора купли-продажи. Но в таком случае у покупателя залогового объекта на вторичном рынке жилья возникают риски, связанные с возможным отказом в регистрации перехода права собственности.

Дело еще более усложняется, если предположить, что покупка новостройки осуществляется с привлечением заемных средств. "Даже на вторичном рынке жилья, где механизм проведения альтернативных сделок понятен и в целом отлажен, "альтернативы", в которых участвуют разные банки, являются крайне сложными в плане организации в силу различий технологий и требований финансовых учреждений. А возможное включение в "цепочку" объекта из другого сегмента рынка недвижимости грозит и вовсе "непреодолимыми разногласиями". Как вариант - в целях оптимизации технологического процесса обязательным условием ипотечных сделок будет выдача кредитов на новостройку и вторичное жилье в одном банке, но это в свою очередь противоречит интересам покупателей, ограничивая их возможности", - отмечает Сергей Шлома.

Кроме того, покупка квартиры в новостройке чаще всего предполагает отложенное решение жилищного вопроса и неизбежные расходы, связанные с необходимостью оплаты съемного жилья на время постройки дома, оформления собственности на жилплощадь, ремонт. Прибавим сюда "классические" риски задержки строительства и недостроя. Все это - минусы, которые существенно ограничивают круг потенциальных желающих обменять "синицу в руке" (уже имеющуюся в собственности жилплощадь) на "журавля в небе" (квартиру в строящемся доме). Следовательно - исключают массовый характер таких сделок на рынке жилья.

Таким образом, сложности т. н. связных сделок на первичном и вторичном рынках очевидны даже в ситуации, когда в "цепочке" участвуют 2 объекта. Однако по факту "альтернатива" на вторичном рынке жилья сегодня - это в среднем 4-5 объектов, а значит, трудности в проведении сделок, удовлетворяющих заявленной программе льготной ипотеки, многократно возрастают.

"Идеальным решением вопроса представляется государственная поддержка ипотеки на вторичном рынке без цементирования альтернативной "цепочки" покупкой квартиры в новостройке: своего покупателя этот объект и так найдет, а массовый спрос в рамках действия предлагаемой программы исключен. Стимулирование спроса на "вторичке" в свою очередь неизбежно вызовет мультипликативный эффект для экономики в целом: по примерным подсчетам, каждый рубль, вложенный в покупку жилья, приносит с собой пять из смежных отраслей. При этом игнорирование технологических особенностей проведения сделок в разных сегментах рынка чревато тем, что на практике программа окажется невостребованной, а цель ее не будет достигнута. Поэтому принципиально важным сегодня, на этапе разработки механизма государственной поддержки ипотеки на "вторичке", является привлечение к обсуждению вопроса профессионального риэлторского сообщества: специалистов, которые досконально знают нюансы работы в этом сегменте рынка, способны предложить технологичные решения и предупредить возможные проблемы", - резюмирует Сергей Шлома.

По информации ИНКОМ-Недвижимость


Поделиться:

Версия для печати Версия для печати Подписаться на аналитику недвижимости Подписаться
Отправить ссылку другу Отправить ссылку RSS-лента RSS-лента

ноябрь 2019
пнвтсрчтптсбвс
        1 2 3
4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24
25 26 27 28 29 30  
полный архив
Последняя аналитика:

 PRO  РАЗНОЕ О НЕДВИЖИМОСТИ

Дом из оцилиндрованного бревна

16 сентября 2014

Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.

08/09 16:15  Диван или кресло-кровать - что выбрать?

05/09 11:21  Разрешение на ввод здания в эксплуатацию

29/08 11:28  Безрамное остекление. Гонка за модой или требование времени?

26/08 15:25  Строим загородный дом из SIP-панелей

22/08 19:41  Страхование недвижимости: русское авось

 PRO  НОВОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

Картой "Тройка" можно будет заплатить за проезд на МЦД

18 февраля 2019

Пользователи Московских центральных диаметров (МЦД) смогут воспользоваться городской транспортной картой "Тройка" при оплате проезда, сообщила пресс-служба столичного Департамента транспорта.

15/02 12:57  Куда пойти в Москве в выходные 16 и 17 февраля

13/02 19:48  14 февраля москвичи смогут бесплатно проверить сердце

08/02 16:54  Куда пойти в Москве в выходные 9 и 10 февраля

 PRO  СТАТЬИ О НЕДВИЖИМОСТИ

Есть ли жизнь без газа?

14 июня 2018

Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...

02/11 12:37  В Москве заработали первые катки

18/10 17:32  Halloween Party - 2017: где и как отпраздновать в Москве

05/10 22:14  Чем заняться в парках Москвы осенью

 PRO  ДИЗАЙН И АРХИТЕКТУРА

Как создать красивый зимний пейзаж в саду

17 ноября 2017

Осень и зима у большинства любителей загородного отдыха ассоциируются с тишиной и покоем. Традиционно считается, что ближе к концу октября и примерно до середины апреля жизнь на участке замирает, а буйство красок сменяется степенным пейзажем, который...

Как придать интерьеру свежесть и новизну без особых усилий и затрат

15 ноября 2017

"Унылая пора! Очей очарованье!" - писал А.С. Пушкин в далеком 1833 году. И с тех пор мало что изменилось. Осенью, когда облетает листва, но снег еще не ложится на землю, у многих людей возникает щемящее чувство тоски, и появляется желание расцветить свою...

Интерьер в стиле минимализм

13 ноября 2017

Представляем вашему вниманию новый проект дизайн-студии "Точка дизайна". Это небольшая по площади квартира, выполненная в стиле минимализм. Из-за ограниченного жилого пространства дизайнеры решили практически не использовать глухие стены, а зонирование...

 PRO  СТРОИТЕЛЬСТВО И РЕМОНТ

Камни для бани: полезный и правильный выбор

17 ноября 2017

Баня для русского человека всегда была местом отдыха и очищения как тела, так и души. Здесь традиционно собирались, чтобы попариться, изгнать из тела усталость и накопленный за неделю негатив, привести себя в порядок. Для создания правильной атмосферы...

Потолок на балконе: выбираем подходящий материал

15 ноября 2017

Балкон, несмотря на свои небольшие размеры, является важной частью квартиры. Его можно сделать весьма функциональным, если правильно подойти к ремонту и всё тщательно спланировать. Чаще всего балкон используют для складирования вещей, однако существует...

3 основных способа изготовления воска для обработки деревянных дверей

13 ноября 2017

Дерево является превосходным материалом, который находит свое применение в различных областях строительной сферы. Внешний эстетизм древесины, ее экологичность, прочность, надежность, удобство в работе и возможность придавать изделиям практически любую...

 


Рекомендуем:


 

 

© 2005-2019, PRO Недвижимость. Перепечатка материалов

- О проекте
- Контакты
- Политика компании в отношении обработки персональных данных
 

- Подписка на новости
- Ленты RSS
- Информационные материалы о недвижимости