Подмосковная "вторичка" в июле продолжала дешеветь
10 августа 2015
По данным экспертов Корпорации риэлторов "Мегаполис-Сервис", по итогам июля цены на жилье на вторичном рынке Московской области продолжили снижение. Однако в отличие от прошлого месяца, когда средняя цена ушла в минус на 1,31%, по состоянию на 1 августа эта цифра составила всего 0,59%. Таким образом, за июль средняя цена квадратного метра подмосковной "вторички" составила 75578 рублей, что всего лишь на 468 рублей меньше, чем в июне.
Очередное ослабление рубля в июле нервировало как продавцов, так и покупателей
Что это, цены на вторичное жилье стабилизируются? Или, может быть, покупателей подхлестнуло очередное падение рубля по отношению к основным валютам? Объяснение здесь простое, считает президент Корпорации риэлторов "Мегаполис-Сервис" Сергей Власенко:
"На рынке присутствует неопределенность, в первую очередь это касается ощущения дна кризиса. У многих уже появилась надежда, что эта точка пройдена. К тому же очередное ослабление рубля в июле нервировало как продавцов, так и покупателей. В этой ситуации продавцы, понимая, что рубль может еще больше обесцениться, пытались эти риски заложить в цену объекта. Покупатели же активизировались: тренд падения цен весны - начала лета в конце июля стал уже не столь очевиден. Все это, по идее, должно стимулировать спрос. Однако рынок по-прежнему трудно предсказуем. К тому же ипотека на "вторичке" сейчас стала малодоступной и совершенно невыгодной, несмотря на снижение ставок. Сегодня проще брать жилье в аренду, чем оформлять ипотечный займ".
В июле количество квартир, вышедших на рынок, по сравнению с июнем, снизилось на 9,3%. В то же время общее количество объектов вторичного рынка, которые выставлены на продажу, увеличилось за июль на 5,8%. Видимо, сказался тот объем не проданных объектов, которые были выставлены на рынок ранее. В целом же так много объектов на рынке за последние полтора года было зафиксировано лишь в сентябре 2014 года. Поэтому говорить о смене тренда и о том, что "вторичка" скоро станет дорожать, не приходится и максимальное затоваривание рынка здесь является основным аргументом, так что тенденция снижения цены еще какое-то время продолжится. А июльские показатели с символическим снижением цены во многом связаны с серьезным ослаблением рубля.
"Полагаю, что как минимум до октября, а может быть и дольше, снижение цен на "вторичке" будет продолжаться, - считает генеральный директор АН "Мегаполис-Сервис" г. Ногинск Олег Контио. - По сути, многие продавцы живут в своих фантазиях и не понимают, что их жилье на сегодняшний день столько не стоит. Они рассчитывают, что рано или поздно кризис закончится, а значит и получат за свою квартиру столько, сколько хотят. Однако дело здесь совсем не в кризисе, а в том, что живем мы теперь в новой экономической реальности, в которой не приходится говорить и о падении спроса в связи с сезонным фактором. Очевидно, что у людей попросту нет денег. Поэтому на рынке подмосковной "вторички" правит бал альтернатива, на долю которой приходится большая часть сделок. Те же покупатели, у которых есть наличные деньги, подбирают себе жилье весьма тщательно и не спеша, благо выбор огромен. К тому же продавцы, которые остро нуждаются в деньгах, как правило, не питают иллюзий и весьма охотно идут на уступки".
Любопытно, что по итогам июля количество сделок с привлечением ипотечных кредитов составило всего 17,4%, что на 12,1% меньше, чем было зафиксировано в июне. Это своеобразный антирекорд последних лет. Перебит даже февраль нынешнего года, когда количество ипотечных сделок составило 23,9%. Напомним, что летом прошлого года количество сделок на вторичном рынке Московской области с использованием заемных ипотечных средств колебалось в пределах от 40,4 до 45%.
"Во многом причина падения популярности ипотеки на "вторичке" связана с участившимися отказами со стороны банков, - комментирует ситуацию генеральный директор АН "Мегаполис-Сервис" г. Мытищи Вера Ларионова. - Очевидно, что покупатели с ипотекой сейчас сосредоточены на первичном рынке, где продажи стимулируются, в том числе, и субсидией со стороны государства. Вот и получается, что новостройки продаются хорошо, а продажи "вторички" практически застряли и сделки здесь проводятся лишь с "живыми" деньгами или благодаря доплатам при альтернативных сделках. Хотя при продажах новостроек есть отдельные нюансы. Так, один из застройщиков в нашем городе, у которого те самые продажи шли хорошо, решил на этой волне повысить цены, в результате спрос на его объекты катастрофически снизился и теперь он вынужден делать огромные скидки. Те же застройщики, которые не впали в эйфорию и не стали повышать цены, реализуют свои объекты достаточно успешно. Что же касается вторичного рынка, то и на нем не все однозначно. Да, выбор квартир в Мытищах сейчас огромен, рынок перенасыщен объектами, но я не припомню, чтобы складывалась такая ситуация, когда, к примеру, продавец готов был расстаться с хорошей 4-комнатной квартирой меньше чем за 5 млн рублей и интерес к объекту при этом полностью отсутствовал. А ведь еще совсем недавно некоторые продавцы в Мытищах пытались продать в этой ценовой категории отдельные 2-комнатные квартиры".
Еще несколько июльских цифр. Количество сделок в этом месяце по сравнению с июнем выросло на 9,3%, а количество внесенных авансов - на 7,2%. В какой-то степени можно говорить о том, что рынок все-таки потихоньку начинает стабилизироваться. Напомним, что минимальное количество сделок в 2015 году было зафиксировано в мае, а авансов - в январе и апреле. Подтверждает эту тенденцию и генеральный директор АН "Мегаполис-Сервис" г. Орехово-Зуево Андрей Плавский:
"У меня на стене висят графики, которые мы выстраиваем по нашему локальному рынку уже не первый год. Согласно им, в июне и июле уровень спроса действительно стабилизировался, особенно в сравнении с майскими показателями. Тем не менее предположу, что тенденция снижения средней цены предложения по-прежнему сохранится. О реальной цене сделок, которые заметно ниже цены предложения, я уже не говорю. Также начался процесс стабилизации числа объектов, которые находятся на рынке, однако затоваривание рынка при этом по-прежнему налицо. В Орехово-Зуево наибольший интерес покупатели проявляют к дешевым объектам, хотя не обходится и без исключений. К примеру, выставленная на продажу 3-комнатная квартира за 1,8 млн руб. так и не нашла своего покупателя, хотя ее аналоги пытаются продать в ценовом диапазоне от 2 млн. рублей. Если же говорить об ипотеке, то уровень отказов у нас не высок. Другой вопрос, что и количество желающих оформить ипотечный кредит тоже находится на самой нижней отметке в сравнении с прошлыми годами. В целом же, в июле игрокам рынка "пощекотало" нервы достаточно сильное ослабление рубля. Многих из числа тех, кто еще раздумывал, это подтолкнуло к скорейшему принятию решения, однако в последние дни на рынке воцарилось затишье. Может быть, в сентябре, когда у большинства людей закончатся отпуска, активность возобновится, но рассчитывать на сезонный фактор в данных экономических условиях не приходится".
Относительно структуры спроса по типам продаж на рынке вторичного жилья Подмосковья, по итогам июля доля 1- и 2-комнатных квартир улучшенной планировки составила 39,5% против 44,9% в июне. Доля 1- и 2-комнатных "хрущевок" на рынке также составила 39,5%. Напомним, что в июне эта цифра равнялась 37,2%. Таким образом, совокупная доля 1- и 2-комнатных квартир улучшенной планировки и "хрущевок" сравнялась. Что касается 3-комнатных квартир, то на их долю пришлось 13,9% рынка. Это примерно соответствует показателям июня с той лишь разницей, что в июле резко сместился спрос в пользу 3-комнатных квартир улучшенной планировки, которых было продано 11,6% от доли рынка. И, наконец, количество проданных комнат в июле составило 7,1%, что на 3,3% больше, чем было в предыдущем месяце.
Для строительства деревянного дома предпочтительно использовать массив древесины, например, оцилиндрованное бревно. Этот материалы обладают необходимой прочностью и поддерживают благоприятный микроклимат в помещении.
Можно ли за городом обойтись без магистрального газа и насколько это сложно? Этот вопрос занимает умы многих домовладельцев и тех, кто только планирует ими стать. Газ кажется единственным доступным средством получения тепла в отсутствие центрального теплоснабжения...
